От бесплатного жилья до эскроу-счетов

mos.ru

Советская эпоха: государство строит, гражданин ждет
В СССР жилищный вопрос решался по простой схеме: государство было единственным застройщиком. Квартиры выдавались бесплатно через очереди на предприятиях, в ведомствах и муниципалитетах. Средний срок ожидания составлял 15–20 лет, а в крупнейших городах – Москве и Ленинграде – доходил до 25–30 лет. К 1990 году в очереди на улучшение жилищных условий стояло около 10 миллионов семей. Были также единичные стройки «ведомственных домов» – за счет бюджетов министерств, ведомств, крупных предприятий и организаций. Параллельно существовали жилищные кооперативы. Граждане могли объединиться в ЖСК, внести паевой взнос (обычно 30–40% стоимости квартиры) и получить кредит на оставшуюся сумму под 1–2% годовых на срок до 25 лет. Однако количество таких кооперативов строго лимитировалось планом: в 1980-е годы через ЖСК возводилось не более 10–12% от общего объема жилья.

1990-е: крах государственной модели и рождение дольщиков
С распадом СССР государственное финансирование строительства рухнуло. В 1990-е годы объемы ввода жилья упали с 76 млн кв. м до 30–35 млн кв. м в год. Государство больше не строило – строить начали частные компании. Но денег у них не было. Так родилась схема долевого строительства: застройщик привлекал средства граждан напрямую, продавая «права на будущую квартиру». Юридически это оформляли кто во что горазд – через предварительные договоры купли-продажи, инвестконтракты, вексельные схемы, договора соинвестирования. Законодательного регулирования не существовало. Печальный пример – один из самых известных скандалов 1990-х – строительство жилого комплекса «Митино-2» в Москве. Тысячи людей внесли деньги, но дом не был построен. Застройщик обанкротился, а дольщики остались ни с чем. Похожие истории происходили по всей стране – в Новосибирске, Екатеринбурге, Самаре.

2000-е: бум долевого строительства и армия обманутых
С началом экономического роста в 2000-е долевое строительство стало массовой практикой. Цены на жилье росли, люди спешили вложиться «на котловане», чтобы заработать на разнице цен. Застройщики привлекали миллиарды рублей напрямую от граждан – без всяких гарантий. К 2004 году в России насчитывалось уже около 30 тысяч обманутых дольщиков – людей, которые заплатили за квартиры, но не получили ни жилья, ни денег. Самые громкие случаи того времени: ЖК «Русский дом» в Москве (2003 год) – около 800 дольщиков потеряли более 1 млрд рублей; ЖК «Кутузовская миля» – сотни людей годами не могли достроить дом. К 2004 году проблема стала политической. Президент Владимир Путин публично назвал ситуацию безобразием, и Госдума приняла Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

ФЗ-214: попытка защитить дольщика
Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года и впервые установил четкие правила игры. Договор долевого участия (ДДУ) стал единственной законной формой привлечения средств граждан. При этом застройщик обязан был зарегистрировать ДДУ в Росреестре – это защищало от двойных продаж. Вводилась ответственность за срыв сроков – пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Также застройщик должен был иметь разрешение на строительство, проектную документацию и права на земельный участок.
Однако закон имел серьезную лазейку: вместо прямого привлечения денег дольщиков застройщики начали использовать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые не подпадали под действие 214-ФЗ. Через ЖСК привлекались миллиарды, а граждане оставались без защиты. К 2016 году, по данным Генпрокуратуры, в России насчитывалось около 70 тысяч обманутых дольщиков и более 3 тысяч проблемных объектов.

Революция эскроу-счетов
Власти пошли на радикальный шаг. С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к ФЗ-214, которые полностью изменили схему финансирования строительства. Суть реформы: деньги дольщиков больше не поступают напрямую застройщику. Они помещаются на специальный блокированный счет в уполномоченном банке и хранятся там до момента сдачи дома. Застройщик получает доступ к деньгам только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей. Строительство ведется за счет проектного финансирования – банковского кредита, который застройщик постепенно замещает средствами с эскроу-счетов по мере продажи квартир. В Москве благодаря реформе количество обманутых дольщиков сократилось с нескольких тысяч до нескольких сотен. Были достроены практически все проблемные объекты.

Современные инструменты поддержки
Параллельно с реформой долевого строительства государство запустило программы поддержки спроса. 23 апреля 2020 года как антикризисная мера во время пандемии запущена льготная ипотека под 6,5% (при рыночной 10–12%). Максимальная сумма кре- дита – 8 млн рублей для Москвы, Петербурга и Ленобласти, 3 млн рублей для остальных регионов. Первоначальный взнос – от 15%. Программа оказалась настолько востребованной, что лимит был исчерпан за несколько месяцев. Ее продлевали несколько раз, меняя условия. К 2024 году льготная ипотека трансформировалась в «Новую льготную ипотеку» со ставкой до 8% и лимитом 1 млн заявок.

Семейная ипотека была запущена 1 января 2018 года в рамках национального проекта «Демография». Изначально действовала для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок.Ключевые условия на старте составляли – ставка 6% годовых на весь срок кредита, разница между рыночной и льготной ставкой компенсировалась банкам из федерального бюджета.

Дальневосточная ипотека была запущена 1 декабря 2019 года по поручению Президента по итогам Восточного экономического форума. Усло- вия – cтавка до 2% годовых, максимальная сумма – 6 млн рублей. Программа стала драйвером спроса на новостройки в Приморье, Хабаровском крае, Якутии.

Сельская ипотека действует с 1 февраля 2020 года в рамках государственной программы комплексного развития сельских территорий. Условия – ставка до 3% годовых, максимальная сумма – 5 млн рублей для Ленинградской области и Подмосковья, 3 млн рублей для остальных регионов, выделяемых на покупку или строительство дома на сельских территориях. Программа стала крайне востребованной – лимиты финансирования исчерпывались за считанные недели.

IT-ипотека запущена 27 апреля 2022 года как мера поддержки IT-отрасли в условиях санкций. Кредиты выдавались по ставке до 5% годовых, максимальная сумма – 9 млн рублей для Москвы, 6 млн рублей для Петербурга, 3 млн рублей для остальных регионов. По данным Минцифры, к июлю 2026 года было выдано около 5,5 тыс. кредитов на 38 млрд рублей, за первый квартал этого года выдали 2,7 тыс. кредитов на 19 млрд рублей.

За последние 80 лет Россия прошла путь от полного государственного контроля над жилищным строительством до рыночной модели с жестким банковским контролем. Каждый этап приносил свои достижения и проблемы. Сегодня российский рынок ново- строек – один из самых регулируемых в мире. Покупатель защищен как никогда раньше, но расплачивается за эту защиту ростом цен и усложнением процедур. Какой будет следующая глава этой исто- рии – покажет время.

Как изменилась роль брокера и агентства в продажах за последние 5–10 лет?

Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелопера НЕОМЕТРИЯ:


За последние 5–10 лет роль брокера в продажах недвижимости значительно изменилась. Если раньше агентства недвижимости чаще воспринимались как дополнительный канал привлечения клиентов, то сегодня они стали полноценными партнерами девелоперов: например, в Сочи до 95% продаж проходит через брокеров.

Сегодня брокер не просто присутствует на сделке, он непосредственно влияет на выбор покупателя: помогает сориентироваться среди большого количества предложений, оценить преимущества проектов и формирует доверие к девелоперу. Поэтому для компаний важно не просто работать с агентствами, а выстраивать с ними долгосрочные и доверительные партнерские отношения.

В НЕОМЕТРИИ мы пересмотрели подход к работе с брокерами и сделали его более системным. Мы запустили программу НЕО-КОД с четырьмя уровнями партнерства, где каждый следующий уровень открывает новые возможности: от обучения и аналитики до маркетинговой поддержки, приоритетной работы с отделом продаж и взаимодействия с руководством компании. Повышение статуса зависит от двух измеримых показателей: объема сделок и активности партнера в обучающих программах.

Также в Сочи мы увеличили агентское вознаграждение и сократили сроки выплат до трех рабочих дней, до пяти дней в других городах. Такой подход уже показывает результат: по данным bnMAP.pro, с начала 2026 года проекты НЕОМЕТРИИ в Сочи уверенно входят в топ-3 по количеству сделок.