«Семейная ипотека — это поддержка застройщиков, а не семей»

«Ставку 6% надо сохранить хотя бы для первого ребёнка»

— Как сейчас развивается рабочий процесс по обсуждению новых условий для семейной ипотеке?
— Сейчас в правительстве идет рабочий процесс. Госдума ушла на каникулы, но правила предоставления ипотеки — это не законы, а решения кабмина. Поэтому мы узнаем о них примерно тогда же, когда и журналисты. Состояние бюджета, если оно не изменится к осени, будет заставлять правительство минимизировать траты на субсидирование льготной ипотеки. Сейчас есть консолидированное согласие депутатов и правительства в том, что семейную ипотеку надо дифференцировать в зависимости от количества детей.

— Обсуждались ли какие-то конкретные параметры?
— Весной были утечки: предлагалось повысить ставку для семей с одним ребёнком практически до рыночной, для семей с двумя детьми оставить примерно на текущем уровне, а для многодетных — снизить. Но депутаты с этим не согласны. Мы считаем, что надо стимулировать именно семьи с одним ребёнком, потому что это самое сложное решение — люди только начинают жить отдельно, им нужно жилье. Какими будут итоговые цифры, будет зависеть от состояния бюджета, ключевой ставки и других макроэкономических параметров. Изменения, скорее всего, произойдут осенью, но какими они будут, сейчас сказать нельзя.

— Какую ставку вы считаете правильной для семей с одним ребёнком?
— Я считаю, что надо сохранить ставку 6% именно для первого ребёнка. Есть предложения, которые я вполне поддерживаю: уйти от фиксированных выплат и индексировать их. У нас есть выплата 450 тысяч на третьего ребёнка, но она не индексируется, и нет выплат на четвёртого, пятого. Было бы логично распространить эти выплаты на семьи с любым количеством детей, хотя бы начиная со второго.

— Есть ли ещё какие-то важные параметры, которые стоит сохранить?
— В концепции, которая обсуждалась, было предложение увеличить размер льготной ипотеки для крупных городов. Потому что в столице 12 млн — это, как мы понимаем, однушка в Новой Москве. На какие семейные планы может повлиять покупка однушки? Люди, заводя семью, хотят хотя бы двушку. Недостающие метры они всё равно будут брать на рынке по рыночной стоимости. Поэтому важно увеличить лимит в крупных городах.

Ещё было предложение: чем больше первоначальный взнос, тем меньше процент. Но это из числа решений, при которых мы поддерживаем тех, у кого ситуация лучше. А мы должны поддерживать тех, у кого ситуация хуже.

— Исчерпан ли сейчас спрос на семейную ипотеку?
— Я считаю, что спрос в значительной степени исчерпан. Количество семей, которые вообще могут себе позволить ипотеку при нынешней стоимости квадратного метра, к сожалению, конечно. Те, кто мог, уже взяли кредиты. И когда в прошлом году появлялись сообщения об изменениях (например, что только муж и жена могут быть созаёмщиками), был какой-то всплеск. Но сейчас на обсуждениях об изменении ставки уже не происходит столь значимого роста спроса. Поэтому нам нужно переключаться на альтернативные решения.

«Государство должно не субсидировать ставки, а выкупать квартиры в соцнайм»

— Вы упомянули, что нужно переключаться на альтернативные решения. Что вы имеете в виду?
— Я вообще считаю, что нам нужно диверсифицировать жилищную политику. Потому что по большому счёту мы сейчас помогаем тем, кто и так может о себе позаботиться, — тем, кто может купить квартиру даже с ипотечным кредитом. Но это люди не самые бедные. У нас огромное количество семей, больше половины в российских городах, а в крупных городах, где стоимость квадратного метра запредельная, я думаю, большая часть семей — ни при каких условиях не может позволить себе квартиру. Поэтому нам нужно срочно развивать сектор наёмного жилья, как это делается во всём мире, — для людей с низкими доходами, для тех, кто попал в сложные жизненные ситуации. Суть подхода — предложить им в аренду жилье с низкими ставками, которые субсидируют местные власти.

— То есть вы предлагаете ввести новую форму поддержки?
— Да. Мы должны вводить новую форму социальной поддержки — субсидию на найм. У меня, кстати, есть законопроект. Я ещё с ним приходила в Госдуму восьмого созыва, мы его делали в Общественной палате. Я прошла с ним всё, что могла. Единственное, что из него появляется, — это, ну, я не могу сказать, что только благодаря мне, то, что сейчас правительство внесло законопроект о реестре нуждающихся в жилье. 

Мы всегда говорили: прежде чем формировать жилищную политику, надо посчитать хотя бы, какому количеству людей мы это жилье обещали. А потом уже смотреть на инструменты. Они должны быть разными. Не только ипотека. Это и наемное жилье, и развитие кооперативного движения, которое сейчас де-юре есть, а де-факто за последние восемь лет создано меньше ста кооперативов. Там просто системные проблемы, связанные с их созданием, поэтому их никто не создает.

— Где такая практика в жильем в соцнайме уже работает?
— Такие жилищные проекты развиваются, в первую очередь, на Дальнем Востоке. При поддержке «Дом.РФ» для сотрудников, которые нужны регионам, строится жильё, а часть арендной ставки платят сами субъекты. Для многих предприятий это было бы решением кадровых проблем, особенно для предприятий ВПК. Но, к сожалению, это пока отдельная дальневосточная история — там было целевое выделение средств из бюджета для «Дом.РФ».

А это должен быть не спецпроект, а системная история, которая распространится на все регионы. Она позволит и людям в сложной жизненной ситуации помочь, и повысить доступность жилья, и очень гибко дифференцировать поддержку. Потому что сейчас, ну, я не знаю, 6% — для кого-то это спасение, а для кого-то семечки. А вот арендная плата в зависимости от уровня доходов будет абсолютно точечной.

— Эта инициатива уже оформлена и готова к работе?
— Законопроект есть, но я его не вносила, потому что отправляла на предварительное согласование в правительство и получила отрицательный отзыв. Он большой, сложный, требует политических решений. Там, например, говорится о том, что для создания фонда наемного жилья нам нужно не только вводить новую форму поддержки, но и развивать жильё всеми доступными способами: строить на заказ, выкупать у застройщиков, арендовать на вторичном рынке. 

Потому что у нас есть малые города в регионах, где практически новое жилье не строится, но там находится огромное количество брошенного жилья — где хозяева не живут, часто не платят за коммуналку. Это большая беда и для муниципалитетов, и для соседей. Такое жилье можно было бы либо принудительно передавать в аренду, если есть большие долги, либо заключать договоры с частными владельцами.

— Чем такой договор будет отличаться от нынешних?
— Сейчас ничего не мешает заключить договор аренды. Но сейчас нет гарантий для нанимателя: в любой момент владелец может расторгнуть договор, сказав, что продаёт квартиру или что приехала любимая тётя. А здесь это должна быть длительная аренда по договору, который разработает правительство. Есть опыт скандинавских стран: в той же Дании устанавливают единую для всей страны достаточно низкую цену на аренду такого жилья. Как они стимулируют владельцев передавать жильё? Там любое жильё, в котором не зарегистрирован ни один человек, облагается очень высоким налогом. Но если ты передаёшь это жильё по долгосрочному договору социального найма, налоги снижаются.

— То есть это должна быть комплексная система?
— Да, это должна быть очень комплексная, сложная система, которую отдельному депутату продвинуть не по силам. Нужно менять Жилищный кодекс. У нас в Жилищном кодексе восемь договоров найма жилых помещений. Но самих этих помещений у нас меньше 5%. Зато там восемь отдельных случаев найма: маневренный фонд для переселяющихся из аварийного жилья, отдельно найм для людей с низкими доходами, отдельно для людей со средними доходами. Благодаря усилиям Галины Хованской в Жилищном кодексе появилась глава о некоммерческом найме. Но дома такие не строятся, не развиваются. Это понятно: невозможно построить дом в регионе только для людей со средними доходами, а с низкими — давать жильё где-то в другом месте.

Это должны быть наёмные помещения с одним и тем же договором, а вот их назначение и условия будут регулироваться арендной ставкой. Если ты совсем бедный, у тебя дом разрушен, то тебе арендную ставку субсидируют полностью. Если ты просто стоишь на очереди и хочешь крышу над головой, нормально зарабатываешь, ставка должна быть повыше. Это должен быть единый фонд без права приватизации, чтобы он мог использоваться более гибко.

— Сложная задача. Есть ли у вас поддержка в Госдуме?
— В Госдуме все, мне кажется, практически все поддерживают. На каждом заседании, на каждой встрече с вице-премьером Хуснуллиным, с главой Минстроя Файзулиным, с министром экономического развития Решетниковым обязательно встают вопросы о развитии наемного жилья. Другое дело, что я не видела от коллег предложений, именно законодательно описанных. Может, по той же причине, что и от меня, — бессмысленно вносить, если у тебя отрицательное заключение правительства. 

Концептуально меня поддерживает «Дом.РФ», который хотел бы себя видеть настоящим институтом развития в жилищной сфере, но пока он таковым ещё не стал. У него есть какая-то часть наёмного жилья, но это либо за деньги, которые бюджет давал, либо очень дорогое жилье, сопоставимое с коммерческим наймом.

«Банкротство одного застройщика может создать больше обманутых дольщиков, чем все предыдущие случаи»

— На повестке дня по-прежнему стоит вопрос о потенциальном банкротстве застройщиков в регионах. Есть ли конкретные ситуации, которые вызывают у вас беспокойство?
— Я не буду называть компании, но мы понимаем: практически все жилье в регионах сейчас покупается теми, кто берёт семейную ипотеку. А количество получателей льготной ипотеки сократилось. Застройщики региональные и так работали на грани окупаемости — часто у них даже этих 20% маржинальности не было, чтобы банк одобрил кредит. Ключевая ставка по-прежнему высокая, стоимость кредитов высокая, стоимость рабочей силы растет. Всё это прописные истины, но они остаются фактами.

70% жилья на рынке не распродано. В Москве ситуация чуть лучше, в регионах — серьезное затоваривание. Есть регионы, которые вызывают наибольшее беспокойство. Та же Ленинградская область, которая понастроила много, и теперь всё это стоит. Людям стало невыгодно. Те, кто пытался вкладываться в жилье как в инвестицию, сейчас понимают: проще оставить деньги в банке. 

Плюс стоимость на вторичном рынке ниже, чем на первичке. Налоги растут, кадастр пересчитан. Жильё становится всё менее интересным инвестиционным продуктом. Количество получателей льготной ипотеки сокращается и будет сокращаться дальше. Некому будет всё это покупать.

— То есть опасность банкротств очень реалистична?
— Очень. Мы её не преодолели. Конечно, Минстрой и правительство делают всё возможное, чтобы хоть как-то поддержать строительный рынок. Недавно по распоряжению премьер-министра Мишустина застройщикам в малых городах было отправлено, по-моему, 300 млрд рублей на субсидирование процентных ставок. Но это странная ситуация: мы сами её создаём. Ключевая ставка увеличивает расходы бюджета — мы одной рукой из бюджета достаем, чтобы компенсировать то, что создали другой рукой.

— Есть ли у депутатов информация о работе с проблемными застройщиками?
— Конечно, в комитете есть большое количество специалистов, в том числе практиков в сфере строительства. Они с Минстроем работают активно, но не по вопросам конкретных компаний. Там есть профильный зам, и вообще Хуснуллин в первую очередь делает всё, чтобы сократить нагрузку на застройщиков. Начиная со знаменитого сокращения инвестиционно-строительного цикла: он постоянно показывает эту простыню с требованиями и согласованиями, и они каждый год сокращают количество разрешений, время согласований. 

Программа «Стимул», программы развития коммунальной инфраструктуры в регионах — это тоже помощь. Задача — сделать комплексное развитие территории, синхронизировать программы стройки и развития коммунальной и социальной инфраструктуры. Потому что если это всё ложится на застройщика, стоимость квадратного метра сильно вырастает. А если этого никто не делает — люди просто не покупают. Есть регионы, где жилье построили, а дальше как хотите — жить невозможно.

— Мы знаем, что Минстрой ведёт работу с «Самолётом» по поддержке компании, но подробностей нет. Что вам известно?
— Я тоже не знаю. Не уверена, что сейчас есть какие-то возможности для поддержки «Самолёта». Хотя я хочу сказать: если «Самолёт» обанкротится, то количество квадратных метров, которое окажется в разряде обманутых дольщиков, будет больше, чем всё то количество обманутых дольщиков, которое было включено в реестр после принятия 214-го закона и введения эскроу-счетов. Это будет страшная история. Поэтому, конечно, пытаются всеми силами. Но я только из открытых источников знаю, что «Самолёт» через какое-то время после резонансного заявления объявил, что у него всё нормально, он продолжает строиться. Мне кажется, лучшее, что можно было бы сейчас сделать для «Самолёта», — выкупить какое-то количество жилья и использовать его для социального найма.

— Что ещё делает правительство для поддержки рынка?
— Мы видим, например, что штрафы, пени за просрочки сдачи жилья были отменены указом президента, а правительство до конца года сказало: нельзя эти деньги получить, даже если вы их уже отсудили. Даже если суд принял решение, вы деньги до конца 2026 года не получите. Это один из инструментов поддержки застройщиков. Потому что одно из самых больших количеств просроченного жилья — это, к сожалению, «Самолёт».

— Есть ли аналогичные ситуации, которые приближаются к такому положению?
— Я не хочу называть конкретные компании. В регионах очень тяжело живут застройщики. Там объёмы, конечно, меньше, чем у «Самолёта». В столичных регионах спрос всегда есть. А вот маленькие компании, которые строят локально, к сожалению, испытывают серьезные проблемы.

«Рассрочку надо регулировать, но не так, как предлагает ЦБ»

— В правительстве и ЦБ анонсирован законопроект о регулировании рассрочки. Что на сегодняшний день есть по этой теме у вас?
— Рассрочка, действительно, стала одним из инструментов поддержания спроса со стороны застройщиков. Но в данном случае она никак законодательно не регулируется, и здесь могут быть не защищены как люди, которые берут квартиру в рассрочку, так и сами застройщики. То предложение, которое мы видели и слышали, — приравнять стоимость квартиры в рассрочку к стоимости квартиры, которая оплачивается сразу, то есть сделать беспроцентный кредит. Это довольно странное предложение, оно не очень жизнеспособно, потому что деньги у нас сейчас дорогие.

— А как, на ваш взгляд, должны выглядеть правила игры?
— По-любому должны быть какие-то правила. Центробанку надо отдавать право регулировать такого рода договоры. Каждый застройщик считает свою экономику, поэтому тут вмешиваться в ценообразование было бы неправильно. Нужны контроль и мониторинг со стороны ЦБ и какие-то гарантии для той и другой стороны. Как это может выглядеть на практике? Так же, как у нас регулируются микрозаймы: мы вводили предельный уровень, сроки, ограничения по количеству займов в одни руки, оценку закредитованности.

— Что вас больше всего беспокоит в этой ситуации?
— Меня больше волнует ситуация, которая складывается с ипотечными кредитами, когда люди берут ипотеку и не справляются с ней. Они могут продать квартиру либо сами, либо на аукционе. Но ее стоимость часто оказывается меньше, чем стоимость займа. И они остаются без квартиры и ещё должны. Это очень нехорошая ситуация. Прокуратура пыталась это изменить — у неё был готов закон, основанный на опыте многих стран, о том, что если ты продал квартиру, то ты уже ничего не должен, ты закрыл свои обязательства перед банком. С рассрочкой, мне кажется, надо вводить аналогичные условия, чтобы как минимум человек, который не в состоянии оплатить квартиру, не оставался с долгом. Это самое главное. А стоимость самой рассрочки — это уже финансовые расчеты и политика конкретного девелопера.

— Как вы относитесь к другим инструментам, которые сейчас обсуждаются, например, жилищные вклады и сберегательные счета?
— Честно говоря, для меня это не очень очевидный механизм. Главная прелесть закона о жилищных вкладах в том, что банковские гарантии распространяются не на 1,4 млн рублей, а на большую сумму —10 млн. Плюс в том, что можно хранить деньги безопасно, и вклад может быть единым, туда могут поступать средства от третьих организаций, не только накопления граждан. Но чтобы это работало, надо докручивать механизм.

У нас в стране была практика ипотечно-накопительных кооперативов. В некоторых случаях они были региональными — например, в Белгородской области это была хорошая практика. Человек накапливал сумму, ему предоставляли домик, и он уже под залог этой недвижимости брал полноценный ипотечный кредит и продолжал его выплачивать. Было много частных контор, которые продвигали эту историю, но именно с теми условиями, что человек, накопив неполную сумму, мог уже въехать в квартиру и дальше выплачивать. 

Мне кажется, это хорошая история, но я боюсь частных контор. Если бы такие кооперативы появились на региональном уровне, это позволило бы большему количеству людей решать жилищные вопросы. Но пока просто возможность накопления, даже безопасного, с учетом инфляции будет обесцениваться быстрее, чем копиться. Так что, может быть, это просто неактуально.

«Молодёжь уже выбирает аренду, собственное жилье — это обременение»

— Насколько вообще актуальна сейчас история с покупкой собственного жилья? Жильё — это супер дорогая покупка. Должно ли оно быть доступным?
— В мире большая часть людей живут в наемном жилье. Но у нас есть какой-то пунктик в сознании, что если ты не имеешь собственного жилья, то будущее твоё абсолютно непредсказуемо. Хотя сейчас уже есть расчеты, что аренда жилья в крупных городах оказывается более экономически выгодной, чем приобретение жилья в собственность через ипотеку. 

Молодежь, мне кажется, уже переходит на эту модель. Тем более она склонна к трудовой мобильности, — они могут жить поближе к работе или переехать в другой город. Собственное жилье — это серьезные ограничения для мобильности. Но пока это тренд больше для совсем молодых, высокооплачиваемых ребят.

— То есть тренд на аренду может сломать привычную модель в нашей стране?
— Да, за счёт молодёжи и за счет выравнивания уровня жизни в регионах, потому что сейчас субъекты у нас с очень разным уровнем социально-экономического развития. У нас сейчас активно идёт процесс переезда крупных корпораций: «Русгидро» переехала в Красноярск, «Газпром» — в Питер, ПСБ банк переезжает в Ярославль. Их высокооплачиваемым сотрудникам зачем иметь собственное жильё? Поэтому пока это локальные тренды, но они имеют место. 

Всё равно большая часть наших людей в качестве гарантии хорошей жизни хочет иметь собственность. Хотя не все до сих пор осознают, что собственность становится всё больше обременением. Сейчас это очень заметно на кризисе элитной недвижимости: вырос налог, и люди начинают осознавать, что они не в состоянии обслуживать пентхаусы, и продают их по бросовым ценам. Огромные особняки в Подмосковье, которые строили, не считая, сколько будет стоить коммуналка, — а коммуналка растёт. Это будет заставлять многих осознавать, что недвижимость — это не всегда благо.

— Должен ли каждый иметь своё жильё?
— Это выбор каждого человека в зависимости от того, как он свою жизнь планирует. Но, к сожалению, пока многие регионы развиты неравномерно, и жилье в Москве сопряжено с серьезным уровнем социальных гарантий — и пенсия, и медицина, и школы. Поэтому, с учётом неравномерности развития регионов, модель «покупка — единственный путь» пока держится. Хотя на Дальнем Востоке благодаря усилиям «Дом.РФ» наёмное жилье развивается, и там это оправдано, потому что люди приезжают заработать, и зарплаты там хорошие. Но это далеко не везде.