Застройщики исчерпали финансовый запас прочности на фоне дорогой ипотеки
14 августа 2026 09:53
Аналитики оценивают прогноз по жилищному строительству как негативный. На рынок продолжают влиять отмена массовой льготной ипотеки в середине 2024 года и длительный период высокой ключевой ставки. Дополнительное давление на спрос оказывают изменения условий семейной ипотеки, вступившие в силу в феврале 2026 года. Новые ограничения ожидаются и осенью.
В «Эксперт РА» считают, что ситуация начнет стабилизироваться, когда ключевая ставка приблизится к 10%. Это должно сделать рыночную ипотеку доступнее и одновременно снизить расходы самих застройщиков на обслуживание долга.
Одной из основных проблем остается рост долговой нагрузки. Продажи замедлились, поэтому эскроу счета пополняются медленнее, тогда как объем проектного финансирования продолжает увеличиваться. Девелоперы одновременно сохраняют высокую инвестиционную активность и продолжают расширять портфели. В среднесрочной перспективе отношение чистого долга к EBITDA в секторе может превысить 4,0х.
Высокая ключевая ставка действует на рынок сразу с двух сторон. Покупателям сложнее оформить рыночную ипотеку, а снижение продаж ухудшает наполнение эскроу счетов. От объема средств на них зависит стоимость проектного финансирования для застройщика. По итогам 2025 года у большинства девелоперов показатель покрытия начисленных процентов EBITDA не превышал 1,5х.
Давление испытывает и рентабельность бизнеса. Из-за слабого спроса застройщикам сложнее повышать цены, поэтому по итогам прошлого года маржинальность большинства компаний снизилась. Средняя рентабельность по EBITDA оставалась достаточно высокой, около 20%, однако дальнейшее снижение этого показателя на фоне дорогого финансирования может существенно сократить прибыль девелоперов.
В исследовании «Эксперт РА» также приведены данные о крупнейших погашениях облигаций среди компаний, которым агентство присвоило рейтинги. На горизонте 12 месяцев у Группы ЛСР предстоит погашение выпусков на 11 млрд рублей, у ГК «Эталон» на 7,95 млрд рублей, у «Джи групп» на 4,8 млрд рублей. Еще 2 млрд рублей приходится на «Страну Девелопмент», 1 млрд рублей на DARS и 500 млн рублей на А101.
Несмотря на растущую нагрузку, агентство пока оценивает ликвидность рассмотренных компаний от приемлемой до высокой. У ряда девелоперов выплаты поддерживают средства на эскроу счетах, свободные кредитные линии и ожидаемый операционный денежный поток.