Москвичи «скидывают» землю

magnific.com Лакомые куски
В ближайшие годы в пределах МКАД на рынок может выйти порядка 60–80 га земли общей стоимостью около 150 млрд рублей, рассказал «Московской перспективе» директор департамента земельных проектов компании NF Group Максим Чернядьев. Речь идет о площадках в престижных локациях, где цены на землю и недвижимость традиционно высоки и сейчас неуклонно растут.

— В первую очередь этот процесс может затронуть участки в Юго-Западном, Западном, Северо-Западном и Северном административных округах Москвы, — уточнил он.

Дело в том, что столичные владельцы земли из поколения лендлордов «первой волны», которые запустили свой бизнес в 90-х — начале 2000-х, в скором времени уйдут на инвестиционный покой, обратил внимание Чернядьев в своей презентации на форуме АкаДев. Средний возраст этих предпринимателей составляет сейчас около 62 лет.

Их наследники не могут и не хотят управлять территориями — такой вывод эксперт сделал по итогам общения с несколькими десятками бенефициаров земельных активов в Москве. Поэтому от площадок скорее всего будут избавляться, считает эксперт.

Риск включения земель в КРТ ускорит этот процесс, поскольку в случае попадания под эту программу продавать участки придется по более низкой цене. Город же заинтересован в плотной эффективной застройке и охотно берет на себя роль консолидирующего земли мастер-девелопера, подчеркнул Максим Чернядьев.

Тем более дети крупных землевладельцев из 90-х по большей части не живут в Москве, пояснил «Московской перспективе» соучредитель Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский. Как правило, они заняты уже в совершенно других сферах и владение землей их совсем не вдохновляет.

— Им интереснее новые отрасли: экономика впечатлений, шеринговая экономика, высокие технологии. Они предпочитают владеть интеллектуальной собственностью, цифровыми активами и сервисами и стремятся быстрее монетизировать земельные активы родителей для инвестиций в эти секторы, — отметил эксперт.

Кроме того, добавил он, прежние владельцы, многие из которых получили недвижимость в результате хаотичного распределения территорий в эпоху приватизации, не создали их концепций развития в современном понимании. Без ясной стратегии земля становится для наследников грузом, который требует уплаты налогов и расходов на обслуживание, а также штрафов за нарушение многочисленных норм, которые появились по мере упорядочения законодательной базы. Избавление от непрофильных обременительных активов становится логичным шагом.

Готовые площадки
Учитывая, что площадь внутри МКАД занимает 90 тыс. га, на которых практически нет свободных территорий под строительство, прогнозируемые к выходу на рынок 80 га под жилье — совсем немного. Однако это именно подготовленные площадки с градостроительной документацией, которые продаются по цене 1,8–2,5 млрд за гектар, пояснил эксперт IBC Real Estate Дмитрий Шелковский. Они выделяются из основного массива наследственных земель, которые, по его словам, чаще всего требуют предпроектной проработки и стоят намного меньше.

Наибольшим спросом пользуются участки в выгодных локациях, где можно создавать жилые проекты бизнес-класса и выше, отметил эксперт. Если речь об офисах — то здесь играют роль транспортная доступность и близость к метро, наличие сложившейся деловой инфраструктуры. Также Шелковский указал на высокий интерес к производственно-складским помещениям, прежде всего к объектам лайт-индастриал.

Самый востребованный сегмент участков расположен в срединном поясе, между ТТК и МКАД (где сейчас промзоны), с пешей доступностью до метро и станций МЦД и БКЛ, рассказала изданию руководитель департамента жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Здесь выгодно строить многоэтажное жилье с коммерческим первым этажом, всё более активно развивается премиум-сегмент. Примеры уже реализованных и успешных проектов в этом направлении — «ЗИЛ», «Южный порт», «Грайвороново», а также застройка в деловых кластерах у «Москва-Сити», на Кутузовском проспекте, в районе Белорусской и Павелецкой.

Ежегодно на рынок старой Москвы, по словам Ломтевой, выходят максимум 10–15 частных и федеральных участков. Через механизм КРТ выводится значительно больше, указала она: ежегодно это 25–35 лотов — то есть в период 2026-2027 годов по этому каналу на рынок может выйти 50–70 лотов на 12–18 млн кв. м.

Сейчас в прежних границах Москвы находится около 180 проектов комплексного развития территории на 2,5–3 тыс. га, рассказала Екатерина Ломтева. При КРТ, под которое с большой вероятностью могут попасть и земли наследников-лендлордов из 90-х, государство берёт на себя консолидацию земель, расселение, магистральную инфраструктуру, градостроительную документацию и отбор операторов через конкурсы, пояснила она.

Менее престижные участки на периферии и в «ржавом поясе», где преобладает утилитарная архитектура без исторической ценности, будут полностью реновированы через механизм КРТ, подчеркнул Георгиевский. Там, где лендлордам не удалось выстроить сотрудничество с городом, власти выкупают эти объекты, создавая новые центры притяжения для девелоперов и жителей.

Девелоперам в таких условиях нужно настраиваться на переход от простого строительства к многофункциональному управлению в условиях сложной регуляторики, указала Екатерина Ломтева. По ее словам, в выигрыше те, кто берется за крупные проекты: осваивает кварталы 50–150 тыс. кв. м, а не одиночные дома на 20 тыс. кв. м.

— Классический застройщик в чистом поле исчезает. Новый тип — интегрированный оператор, заходящий в КРТ-аукционы, выдерживающий жёсткую маржу и работающий на стыке жилья, коммерции и сервисной экономики, — заключила аналитик.

Для частного застройщика усиление роли государства меняет правила игры: с одной стороны, это снижение стартовых рисков, с другой — сжатие маржи. Конкуренция идёт за компетенции и доступ к финансированию, что повышает порог входа, но открывает ниши для узкопрофильных и технологичных игроков, заключила она.