Отказ от «Лахты-2» может стоить до 30 млрд рублей

kettle.co

Модификация или отказ?
В январе ЮНЕСКО посетил Санкт-Петербург для осмотра его исторического центра и памятников, а летом рекомендовал отказаться от строительства двух новых башен в Лахте. Комплекс «Лахта-2» (703 м) должен появиться рядом с первым петербургским небоскребом «Лахта-1» и стать вторым по высоте зданием в мире. «Лахта-3» высотой 555 метров - третья башня проекта в рамках развития одноименной территории. Все вместе они должны стать единой архитектурной доминантой города на Неве. При выполнении рекомендаций ЮНЕСКО и отказе от строительства девелопер может не только потерять десятки или даже сотни миллиардов рублей, но и понести серьёзные репутационные риски, отметили эксперты.

В ЮНЕСКО уточнили, что возведение подобных зданий в Санкт-Петербурге может нарушить историческую градостроительную структуру города, иерархию архитектурных доминант, целостность силуэта и панорамные виды на Неву и Финский залив. В конце июля Главгосэкспертиза все же одобрила проект «Лахта-2» в Приморском районе Санкт-Петербурга. По словам вице-губернатора Николая Линченко, Смольный рассчитывает найти «золотую середину» между развитием территории и соблюдением рекомендаций ЮНЕСКО.

В Правительстве Санкт-Петербурга не ответили на запрос. Связаться с девелопером проекта «Синергией» не удалось.

При отказе от строительства «Лахта-2» компания может потерять около 20-30 млрд руб., а если иметь ввиду и «Лахта-3», то 35-50 млрд руб. (стоимость полного цикла проектно-изыскательских работ), подсчитал управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Отказ от «Лахта‑2» в текущем виде означает потерю десятков, а возможно, и сотен миллиардов рублей уже понесенных затрат и потенциальных инвестиций, а также репутационные и юридические риски, считает коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая. Компании необходимо будет найти новую локацию для размещения офисов, вновь пройти этапы проектирования и согласования, а это в первую очередь, временные затраты и полная смена концепта, добавила Токарева.

Модификация проекта потребует серьезных финансовых и временных затрат, отметил Ахмедзянов. По его словам, снизить высоту – это не просто правка, а фактически новый проект, потому что высота задает конструктив, фундамент, аэродинамику, и инженерную инфраструктуру. Переход с 703 метров до условных 250-300 потребуют два-три года на перепроектирование и еще один проектный бюджет того же порядка, уточнил Ахмедзянов. При этом само строительство кратно подешевеет – 1 кв. м сверхвысокого здания стоит в три-четыре раза дороже, чем офис класса А обычной этажности, подчеркнул эксперт.

Общая стоимость строительства изначального проекта может составить от 150-200 млрд руб. до 300-400 млрд руб. с учетом инфраструктуры, подземных уровней, транспортных решений и инженерных систем, подсчитала Ружицкая. Проект «Лахта‑2» по масштабам и технологической сложности значительно превосходит первую башню – это будет самое высокое здание в России и второе по высоте в мире. Капитальные затраты на две башни составят порядка 700-800 млрд руб., указал Ахмедзянов.

Рекомендации ЮНЕСКО – это не запрет
Сами рекомендации ЮНЕСКО – это профессиональная позиция по управлению видовыми характеристиками охраняемого объекта, а не административный запрет, объяснила руководитель стратегического и управленческого консалтинга CORE.XP Марина Жукова. Окончательное решение, по ее словам, будут принимать местные органы власти, регулирующие градостроительный процесс. Однако игнорирование рекомендаций может привести к внесению объекта «Исторический центр Санкт-Петербурга» в список наследия, находящегося под угрозой.

По словам Жуковой, предмет претензии ЮНЕСКО не сами здания, а визуальное воздействие на панорамы и линию горизонта исторического центра и так называемые «виды из ключевых точек». Соответственно, модификация проекта застройки может исключить такое воздействие, указала она.

Претензии ЮНЕСКО не являются для России новыми. В 2023 году «Вулканы Камчатки» могли попасть в список «наследие под угрозой» из-за реализация там рекреационного проекта «Три вулкана», но Минприроды тогда сообщило, что объединит природные парки «Южно-Камчатский» и «Ключевской» в один федеральный национальный парк и усилит охрану этой территории.

Относительно объекта «Западный Кавказ», расположенного на плато Лагонаки, где планировали построить горнолыжный курорт, ЮНЕСКО высказало более жесткую позицию. В ней говорилось, что нужно «немедленно прекратить все текущие подготовительные работы в Лагонаки и определить альтернативные места для строительства за пределами объекта».

В целом, это нередкая ситуация, когда такие организации как ЮНЕСКО дают рекомендации изменить проекты из-за влияния на исторический облик городов, рассказала руководитель отдела стратегического консалтинга Commonwealth Partnership Юлия Токарева. Например, аналогичные предписания получал инвестор в Самарканде, добавила эксперт.

Возможные альтернативы
Вместо одной сверхвысотной башни можно было бы рассмотреть несколько кварталов средне- и малоэтажной застройки с mixed-use функциями (офисы, ритейл, жилье, общественные пространства), что дало бы более сбалансированную нагрузку на инфраструктуру и меньше конфликтов с историческим силуэтом, сказала Ружицкая. Однако у «Лахты‑2» иная логика – это не жилой квартал и не коммерческий парк, а корпоративный флагман, где на первый план выходят узнаваемость силуэта, технологическое лидерство и престиж, отметила эксперт.

Несмотря на то, что высотное строительство не является магистральным трендом Петербурга, такие башни – органичное лицо именно для «Лахта центра» как проекта комплекса из трёх башен, который изначально задумывался как высотная доминанта, подчеркнула ведущий эксперт по проектированию жилых сред Школы Девелопера Мария Кукса. Первая башня уже построена и сформировала свой визуальный эффект на город, то есть влияние, о котором говорит ЮНЕСКО, это не гипотетический риск на будущее, а свершившийся факт, который можно оценить уже сейчас, констатировала она.