Комфорт‑класс продолжает расти даже на фоне общего снижения ввода жилья
18 августа 2026 06:02
Снижение ввода жилья в России
Аналитики компании «Метриум» фиксируют снижение объемов общего ввода жилья в России в первом полугодии 2026 года. По оценке экспертов, за первое полугодие 2026 года в России введено 42,8 млн кв. м первичного жилья, что на 18% меньше результата аналогичного периода прошлого года.
По предварительным оценкам компании «Этажи», в первом полугодии 2026 года в России введено в эксплуатацию 14,8 млн кв. м жилья массового сегмента (эконом + комфорт-класс) против 17,2 млн кв. м годом ранее. Таким образом, объем ввода сократился примерно на 14%.
Политика девелоперов становятся более осторожной, сообщил «Московской перспективе» аналитик «Этажей» Алексей Иванов. Активность на рынке идет на спад — запуск новых проектов и очередей носит точечный характер, заметного роста предложения не наблюдается.
— Сильнее всего на сокращение или рост объемов ввода влияют три группы факторов: ставка и доступность ипотеки, себестоимость строительства и состояние спроса, — рассказал Алексей Иванов. — Когда спрос снижается, а финансирование дорожает, девелоперы откладывают старты; когда условия становятся комфортнее, рынок быстрее восстанавливает темпы ввода.
При ключевой ставке 19-21% стоимость кредитов для застройщиков достигает 22-25% годовых, что часто делает проекты массового сегмента убыточными на старте из-за невысокой маржинальности, сообщил эксперт. Ужесточение условий льготной ипотеки сдерживает спрос на рынке недвижимости.
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов обращает внимание на то, что текущие показатели ввода не отражают реальное состояние рынка в полной мере. Средний срок строительства многоквартирного дома составляет около трех лет, а полный девелоперский цикл — четыре-пять лет. Главным индикатором текущей ситуации остается число стартов новых проектов.
— Обычно сроки строительства замедляются на фоне действия жесткой монетарной политики, сокращении реальных доходов населения и усложнении логистических цепочек, — рассказал Ярослав Гутнов. — Правда, компании, обладающие значительным запасом финансовой устойчивости, напротив, могут стараться строить жилье с опережением заявленных сроков, чтобы быстрее раскрыть эскроу-счета. Но сейчас таких примеров на рынке немного. Даже ведущие девелоперы сталкиваются со значительными сложностями. В частности, поддержание спроса с помощью рассрочек замедляет снижение ставки по проектному финансированию. В результате застройщики вынуждены направлять больше средств на исполнение обязательств перед банками, снижая расходы на строительство. Конечно, это ведет к затягиванию ввода проектов.
Несмотря на сокращение числа стартов строительства новых проектов и исчерпание экспозиции, спрос на новостройки массового сегмента остается высоким. Покупатели торопятся воспользоваться условиями семейной ипотеки до ожидаемого ужесточения ее параметров с 1 октября, поделился эксперт.
Ввод жилья комфорт-класса растет в отдельных городах
На фоне общего сокращения объемов ввода жилья в России, объем ввода новостроек комфорт-класса существенно превышает показатели прошлого года в ряде городов-миллионников.
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимость», в первом полугодии 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наиболее заметный рост объемов ввода жилья комфорт-класса зафиксирован в Самаре (+214,9%), Екатеринбурге (+174,7%), Москве (+107,2%), Новой Москве (+78,4%) и Уфе (+67,5%). Снижение показателей отмечается в Казани (-50,1%), Краснодаре (-38,9%), Перми (-35,5%) и Санкт-Петербурге (-25,6%).
Одним из главных драйверов роста стал Уральский федеральный округ. Здесь за первое полугодие 2026 года введено почти 1,5 млн кв. м жилья комфорт-класса, что на 117% больше, чем годом ранее. Более половины этого объема — 827,8 тыс. кв. м — приходится на Екатеринбург.
В Центральном федеральном округе введено 2,02 млн кв. м жилья комфорт-класса, что на 50,3% больше показателя за первое полугодие прошлого года. Из этого объема 516,5 тыс. кв. м построено в Москве и еще 493,1 тыс. кв. м — в Новой Москве. Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимость» Елена Чегодаева связывает высокие показатели с завершением строительного цикла проектов, которые вышли в реализацию еще в 2023 году. Значительную часть введенного жилья в столице составляют дома, построенные в рамках программы реновации.
— Во второй половине 2026 года будет заметно замедление ввода в силу того, что в предыдущие периоды наблюдалось замедление активности застройщиков по выводу новых проектов в 2024-2025 годах, — сообщила Елена Чегодаева. — Снижение будет носить неравномерный характер в силу региональных особенностей.
По данным ЕРЗ, доля строительства жилья комфорт-класса в России выросла почти вдвое за последние 10 лет: если на 1 июля 2016 года комфорт-класс занимал 36,16% от всех строящихся домов в России, то на 1 июля 2026 года ее доля составила 61,74%. Доля бизнес- и элитного класса выросла более чем вдвое — с 10,21% до 22,47% в те же даты.
— Москва сохраняет тренд на рост доли жилья высоких классов, — поделился руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик. — Это связано со все более возрастающей стоимостью земли и инфраструктурных платежей. Только эти расходы уже в среднем достигают 300-400 тыс. рублей на кв. м потенциального жилья. Плюс проектирование, строительные работы, банковское сопровождение, маркетинг и т.п. Себестоимость 1 кв. м выходит от 500 тыс рублей.