Закатали в «бетон»: куда выгодно инвестировать в 2026 году

«Наш ДНК-код»
Банковская система для многих россиян остается черным ящиком, а квартира — понятный, осязаемый актив. Поэтому традиционно люди рассматривают недвижимость как защитный актив, способный сохранить капитал даже в турбулентные времена. «Это наша инвестиционная культура, наш ДНК-код», — отметил изданию партнер NF Group Андрей Соловьёв.

По его словам, лидером по доходности 2026 года можно назвать комбинированный подход, когда человек готов приобрести сразу несколько форматов недвижимости. То есть инвестор покупает в одном ЖК квартиру, машино-место и кладовую. Почему это выгодно? У каждого актива свой драйвер роста.

Так, по словам Соловьева, квартира даёт долгосрочное подорожание в 8–12% в год и возможность сдачи в аренду на еще 4–6%, тогда как машино-место в качественных локациях подорожает на 9–30% в год и принесет арендный доход в 4–8%. Кладовая при этом — абсолютный рекордсмен по доходности: аренда даёт 7–12% годовых, плюс еще до ввода дома она подорожает на 25–30%. При этом порог входа в эту стратегию низкий: квартира — от 8 млн рублей, машино-место — от 1,2 млн, кладовая — от 1 млн, по данным «Главстроя».

Действительно, «сейчас лучше всего работает комбинированный подход — покупка ликвидных объектов на ранней стадии с последующей сдачей в аренду. Кладовая на старте за 1 млн рублей к моменту ввода дорожает на 25–30%, плюс аренда принесет еще 8–12% годовых. По машино-местам арендная доходность — 6–8%, рост стоимости — 9–30%», согласен с коллегой гендиректор Optima Development Давид Худоян.

Купил и погнали
Как рассказали «Московской перспективе» в компании Glincom, далее по привлекательности для инвестиций можно назвать приобретение машино-места. Это не пассивный доход, а ставка на локальный дефицит. Например, в «старой» Москве подземные паркинги в новостройках, по оценке Glincom, подорожали на 18% за год.

Но окупается такой актив только там, где парковка реально нужна: платные стоянки, высокая плотность машин, отсутствие альтернатив. В спальном районе с бесплатным двором машино-место будет простаивать месяцами. А порог входа здесь от 1,2 млн рублей в комфорт-классе и от 2,3 млн в бизнес-классе, арендная доходность в сильных локациях достигает 4–8%, а рост стоимости — 9–30% в год.

— Машино-место хорошо окупается только там, где есть дефицит парковки, платные стоянки, высокий уровень автомобилизации и мало альтернатив. В слабой локации оно может ждать арендатора месяцами. Главный драйвер — рост капитальной стоимости на фоне сокращения предложения, — объяснила коммерческий директор Glincom Кристина Дудко.

Дело профессионалов
Перепродажа квартир после косметического ремонта дает сейчас доходность в 12–15%, что выше банковской, но сегодня это удел профессионалов. Рынок стал жёстче к просчетам: чрезмерно затратный ремонт затягивает продажу и съедает маржу.

— Доходность профессиональных флипперов в Москве — 12–15% от стоимости объекта, в пик было до 30%, ремонт добавляет еще 8–20% к цене. Но рынок перестал прощать ошибки — слишком индивидуальный ремонт увеличивает срок продажи, — сказала «Московской перспективе» основательница Школы девелопера Эвелина Ишметова. — Флиппинг подходит профессионалам с командой, пониманием рынка и доступом к ликвидности. Для неподготовленного частного инвестора риски высоки.

Пока ключевая ставка остается высокой, крупные деньги все еще лежат на депозитах. Но как только ЦБ начнет ее снижать до 11–12%, инвестор изменится. Вклады перестанут быть безальтернативным вариантом, средства активно потекут в «бетон» — на старт продаж, во флиппинг, в арендные проекты. Вопрос в том, кто успеет войти в рынок до того, как цены отреагируют на возросший спрос.

— В текущих условиях классическая аренда жилья в Москве приносит не более 4–6% годовых, что заметно уступает депозитным ставкам — до 15% на начало 2026 года. Мы ожидаем, что при снижении ключевой ставки до 11–12% к концу года часть средств начнет постепенно перетекать с депозитов в недвижимость, — рассказал изданию партнер NF Group Андрей Соловьёв.

По словам топ-брокера Whitewill Екатерины Левиной, единственная не особенно выгодная стратегия на рынке недвижимости — это аренда квартиры в Москве. Это уже не способ заработать, а возможность получить регулярный доход на период, пока растёт стоимость актива. Доходность 4–6% в два-три раза ниже депозитной, но цены на квартиры растут на 8–12% в год. Правда, основной доход формируется при продаже через три-пять лет. Порог входа, по данным «Главстроя», — от 8 млн рублей в комфорт-классе, от 13 млн в бизнес-классе, от 26 млн в премиуме.

— Аренда чаще рассматривается не как инструмент высокой доходности, а как источник регулярного денежного потока на период роста стоимости самого актива. В среднем жилая недвижимость редко приносит больше 4–5% годовых от сдачи в аренду, поэтому инвестору важнее понимание того, как объект будет капитализироваться в горизонте нескольких лет, — отметила она.