Москвичи начали покупать квартиры детям «на вырост»

magnific.com

Два подхода к инвестициям
На столичном рынке недвижимости набирает силу тренд, который зародился еще в 2020 году, но стал заметным именно сейчас: родители покупают квартиры для своих детей — часто еще несовершеннолетних. Такие сделки занимают пока 3% в общих объемах продаж, но практика имеет устойчивый характер, рассказала «Московской перспективе» коммерческий директор Capital Group Оксана Дивеева.

Ситуация развивается на фоне общего омоложения спроса. По данным аналитического центра компании, доля клиентов в возрасте 18–30 лет на рынке премиальной и элитной недвижимости с 2024 года выросла в два раза, достигнув 10% от всего объема продаж по итогам 2025 года.

Родители, покупающие детям премиальное жилье, делятся на две категории, отметила эксперт. Первая придерживается стратегии «стартовой площадки» и выбирает жилье площадью около 100 кв. м — то есть относительно небольшие лоты. В этом случае родители дают лишь опору, оставляя пространство для самостоятельного развития наследника.

Вторая категория придерживается стратегии «на вырост». Здесь уже речь идет о долгосрочной перспективе и полноценной жилплощади под новую семью – предпочтение отдается просторным вариантам.

В обоих случаях выбирают престижные и перспективные локации, к примеру, Хамовники или Дорогомилово, подчеркивает Дивеева: жилье рассматривается как устойчивый актив, который будет перепродан за более высокую цену.

— Тенденция приобретать жилье для детей «про запас», закрепившаяся на рынке элитной недвижимости, во многом отражает российский менталитет: пока есть ресурс, хочется его зафиксировать из-за неопределенности будущего и желания обезопасить капитал, — прокомментировала ситуацию Дивеева.

Тренд на квартиры для потомства наблюдается и в других сегментах. Это связано и с тем, что запрос на поддержку родителей у молодежи сегодня сам по себе большой, указал коммерческий директор направления «Новостройки» «Авито Недвижимости» Владислав Дмитрук: по статистике, более половины зумеров рассчитывают на финансовую помощь семьи при покупке первой квартиры.

При выборе будущей жилплощади для ребенка семья рассматривает несколько сценариев ее дальнейшего использования.

— Один и тот же объект может решать сразу несколько задач: стать жильем для студента, а спустя несколько лет — активом, который можно сдавать, продать или передать ребенку, — сказал эксперт.

Однако в большинстве случаев речь идет именно о сохранении накоплений, пояснил изданию главный аналитик «Циана» Алексей Попов. В массовом сегменте для этих целей часто выбирают компактные форматы, в том числе студии.

— Эти покупки часто объясняют именно инвестициями в будущее детей. Будут ли потом дети жить в этих студиях — вопрос открытый, — отметил аналитик. Средняя площадь таких «детских» квартир составляет 30–45 кв. м, уточнила руководитель департамента аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Студии удобны тем, что их легче всего продать или сдать в аренду, объяснила она.

В 60% случаев родители покупают жилье ребенку по достижении совершеннолетия, например, перед свадьбой, уточнила эксперт. Покупки «впрок» в качестве инвестиции составляют лишь 40%.

Однако в последнее время все больше родителей воспринимают квартиру именно как будущий капитал ребенка, указал ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иван Золотарев. По его прогнозу, это долгосрочная тенденция.

Чаще всего выбирают однокомнатные квартиры и евродвушки, подтвердил он, студиям отдают предпочтение только в случае ограниченного бюджета. При горизонте планирования свыше 10 лет просторная квартира дает больше вариантов использования, пояснил Золотарев.

К самой покупке подталкивает в том числе высокая стоимость аренды, продолжил эксперт.

— Если ребенок учится в Москве четыре-шесть лет, а затем остается работать, возникает вопрос: зачем платить за аренду, если можно приобрести собственный актив, — отметил Иван Золотарев.

Российские реалии
Московский тренд отражает глобальный опыт, как правило, предполагающий долгосрочную стратегию, заявил «Московской перспективе» основатель и генеральный директор компании IBG Property Фарух Парпиев.

В мировой практике по вопросу покупки жилья детям сложились три модели, рассказал он. Так, в англосаксонской культуре квартиры для отпрысков принято приобретать в университетских городах — Лондоне, Манчестере, Бостоне. Часть комнат в квартире сдается сокурсникам студента, а доход от аренды покрывает ипотеку и расходы. После окончания вуза семья выпускника получает выкупленный актив.

Французская система заточена под налоговую оптимизацию, рассказал бизнесмен: родители оформляют на ребенка «голую собственность», а право пользования и получения дохода остается у них. При совершеннолетии квартира передается наследнику с минимальными налоговыми затратами.

В Дубае, Сингапуре и Таиланде практикуется покупка детям сервисных апартаментов в курортных локациях, отметил Парпиев. Арендный доход идет на оплату образования или стартовый капитал наследника.

В Москве сейчас происходит эволюция предложения в сторону глобальной практики управления семейным капиталом, констатировал топ-менеджер.

— Россия отходит от парадигмы «подарить ребенку бабушкину хрущевку» и переходит к международным стандартам, — резюмировал предприниматель.

Столичные девелоперы активно адаптируются под новый запрос, подтвердила гендиректор UNIKEY Айгуль Юсупова. По ее словам, доля покупок квартир несовершеннолетним в периоды пиковой активности доходит до 10–15% от общего числа сделок, а в среднем составляет около 5%. Стимулируют процесс финансовые инструменты поддержки от девелоперов и льготные госпрограммы.

— Родители стремятся дать детям фору, обеспечив их жильем к моменту совершеннолетия. Это снимает необходимость копить на первый взнос или снимать жилье, позволяя фокусироваться на образовании и карьере, — отметила Юсупова.

В приоритете у таких клиентов — небольшие квартиры «для старта», уточнил директор департамента аналитики группы «Эталон» Никита Мурин. Основной критерий при выборе — развитая логистика, прежде всего, станции метро поблизости.

Такое жилье удобно сдавать, пока ребенок живет с родителями, затем квартира становится его первым самостоятельным хозяйством, а после ее можно продать для покупки более просторного объекта, рассказал он.

Стратегия, при которой отпрыску покупают отдельную квартиру, конкурирует с решением по использованию материнского капитала для улучшения жилищных условий, указал Мурин: если льгота идет на покупку недвижимости, то ребенку необходимо выделить в ней долю, которая также становится инвестиционным заделом на будущее. При таком сценарии квартира приобретается с учетом потребностей нынешней семьи — рассматривается, прежде всего, многокомнатный формат с продуманной планировкой.