Ставки выросли вдвое: как изменилось арендное жилье в Москве за 10 лет

magnific.com Резкий рост
Как подсчитали в «Циане», средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в столице увеличилась с 37,7 тыс. до 71 тыс. рублей, двухкомнатной — с 61,1 тыс. до 110,2 тыс. рублей в месяц. Средний метраж предложения в экспозиции при этом изменился незначительно, причем, в отличие от цены, в меньшую сторону: площадь однушек сократилась на 1%, двушек — на 3%.



На рынке аренды Москвы за последние десять лет в первую очередь изменились цены, говорит и руководитель направления аренды «Миэль» Мария Жукова.

— В 2016 году средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса составляла около 29,6 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 37,9 тыс. рублей, — делится данными эксперт. — В 2026 году средняя ставка по старой Москве без учета ЦАО составляет 56,8 тыс. за однокомнатную квартиру и 74,4 тыс. — за двухкомнатную. То есть за десять лет ставки выросли почти в два раза.

В «Инком-Недвижимость» тоже оценивают рост как двукратный.

Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская обращает внимание на изменение структуры экспозиции: доля студий увеличилась с 1 до 11%, однушек — с 17 до 28%. При этом заметно сократились доли трешек (с 30 до 18%) и многокомнатных квартир (с 18 до 5%), указывает эксперт. Относительная стабильность среднего метража при таком перераспределении структуры предложения может быть связана с тем, что в аренду за последние десять лет активно выводились квартиры в свежепостроенных домах.

— Доля квартир в новых домах (построенных за последние 10 лет) выросла с 14 до 41%, — рассказала Елена Бобровская. — Такие объекты пользуются большим спросом среди арендаторов благодаря современным планировкам и коммуникациям, наличию свежего ремонта и разнообразной инфраструктуре в составе ЖК.

Эти выводы подтверждают и другие опрошенные эксперты. Мария Жукова из «Миэль» обращает внимание на формирование отдельной заметной категории студий в арендном предложении.

— Рост числа студий связан в числе прочего с тем, что в новых проектах стало больше компактных форматов. Для аренды это тоже востребованный продукт, например для студентов. Небольшая площадь позволяет снизить бюджет, особенно в новых домах с хорошей транспортной доступностью, — говорит Жукова.

— За прошедшие десять лет Москва очень интенсивно застраивалась, и в аренду стали сдаваться как более комфортные и просторные квартиры, так и сверхмаленькие, а значит, и более дешевые варианты гостиничного типа, — добавляет заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — Квартиры в домах по реновации тоже больше по метражу, чем в хрущевках.




10 лет жизни
Активное строительство и сопутствующее развитие транспортной системы города за последние десять лет сказалось и на статусе многих районов. Повысилась привлекательность для нанимателей тех локаций, где открылись станции метро, МЦК, МЦД, появились новые пересадочные узлы. Например, за июль — август 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя ставка однокомнатных квартир в Нижегородском районе выросла на 12,8%, двухкомнатных — на 8,7%, — рассказывает Мария Жукова. — В Сосенском однокомнатные квартиры подорожали на 5,4%, двухкомнатные — на 7,6%. Если в той же Балашихе появится удобный транспорт, то цены подскочат.

Наличие метро или МЦК в пешей доступности повышает арендную стоимость объекта в среднем на 10–15%, отмечает Оксана Полякова.

— Транспортная сеть развивается очень активно, и многие районы за эти годы из окраинных превратились во вполне привлекательные и востребованные у арендаторов. Это, например, такие районы, как Бескудниковский, Западное и Восточное Дегунино, Дмитровский, Северный; Солнцево, Ново-Переделкино; Некрасовка, Косино-Ухтомский, Лефортово, — рассказывает эксперт «Инком-Недвижимость».

На уровень ставок влияет и появление нового качественного жилья в районах, которые раньше воспринимались иначе, продолжает Мария Жукова. Например, средняя аренда однокомнатной квартиры в Южнопортовом районе сейчас составляет около 65,7 тыс. против 53,3 тыс. в среднем по ЮВАО, — приводит пример она.

Пятиэтажки постепенно уходят из арендного предложения на фоне активно действующей в городе программы реновации. Квартиры в домах, которые ждут расселения, при этом остаются на рынке и могут предлагаться в аренду по ставкам ниже среднерыночных, добавляет эксперт «Миэль». Еще один тип жилья «с ограничениями», который можно снять дешевле рынка, — квартиры без отделки в новых домах. Такие варианты чаще всего сдаются под склад или временное проживание ремонтных бригад, в отдельных случаях собственники рассматривают и долгосрочную аренду — как правило, при условии ремонта силами жильцов.

Нестареющая классика
Если что-то за десять лет на рынке аренды жилья в Москве изменилось мало, это требования к квартиросъемщикам, отмечают опрошенные эксперты.
— Требования по составу квартирующих во все времена стандартные: идеал — семейная пара без детей из Москвы или Подмосковья, — говорит Оксана Полякова. — При высоком спросе условия ужесточаются, при пониженном — смягчаются.

Далеко не все арендодатели готовы видеть в нанимателях и владельцев домашних питомцев. По оценке «Циана», сегодня такая возможность отмечена в 47% объявлений на платформе (в 2018 году таких было 53%). Доля объявлений, где указывается возможность проживания с детьми, за этот период немного выросла — с 87 до 88%.

Оксана Полякова отмечает, что в периоды ажиотажного спроса на аренду ограничения на проживание с животными, как правило, усиливаются и могут, по статистике «Инком», достигать 80% предложения. Но тенденция последних лет — воспринимать домашних питомцев как полноценных членов семьи, зачастую они являются так называемыми социальными компаньонами, и нанимателей с животными становится все больше и больше, — продолжает эксперт. — Соответственно, у наймодателей практически не остается выбора: либо собака, либо кошка, либо хомячок у арендатора есть и приходится мириться с таким составом квартирантов.

Для сохранности имущества собственники могут увеличить страховой депозит либо немного повысить арендную стоимость — в среднем на 3–5%, указывает Полякова. Сейчас рынок спокойный, и об ограничении размещения квартирантов с животными заявляют не более 40% арендодателей — но и это условие не звучит как категорический запрет: в каждом индивидуальном случае вопрос обсуждаемый. Мария Жукова также отмечает, что в последние годы собственники стали чаще соглашаться на рассрочку обеспечительного платежа, предлагая внести его несколькими платежами.

Что касается прогнозов, эксперты отмечают рост предложения и умеренный рост ставок. За январь — август 2026 года количество однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир в старых границах Москвы выросло на 31%, с 21,9 тыс. до 28,7 тыс. объектов, делится Мария Жукова.

— При этом арендаторы стали внимательнее выбирать жилье. При нынешней стоимости аренды люди хотят выжать за свои деньги максимально комфортный вариант: свежий ремонт, возможность обустроить квартиру под себя, уют и удобную дорогу до работы/учебы, — подчеркивает эксперт. — Перед принятием решения человек может посмотреть квартиру и прямо на показе сказать собственнику, что у него впереди еще десять вариантов.

Тот факт, что рынок в этом году спокойнее, чем в предыдущие периоды, отмечает и Елена Бобровская из «Циана». На четвертый квартал Бобровская прогнозирует традиционное для конца года дальнейшее снижение активности и коррекцию ставок на фоне роста предложения.
— В четвертом квартале ждем классического сезонного поведения рынка, — заключает и Мария Жукова. — В октябре спрос еще остается активным, а к середине ноября начинается традиционное охлаждение. При большом количестве вариантов это скорее приведет к более спокойному рынку и большему торгу, чем к росту ставок.

* Статистика «Циана» приводится с 2018 г. — за период систематического сбора данных по рынку долгосрочной аренды.