Москва обогнала Париж по цене жилья

ИИ

Остались позади
Как рассказал «Московской перспективе» партнер и региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP Андрей Соловьев, средневзвешенная стоимость 1 кв. м в элитных новостройках Москвы за 2020–2025 годы в рублях выросла почти в 2,5 раза. В долларовом выражении рост также оказался значительным: по расчетам «Индекса миллиона» The Wealth Report 2026, на конец 2025 года московский 1 кв. м стоил ориентировочно 27,8 тыс. $. Для сравнения, пятью годами ранее 1 кв. м в столице стоил 12 тыс. $.

В Лондоне показатель уменьшился на 2 тыс. $ (до 30,3 тыс. $), в Париже — увеличился на 3,2 тыс. $ (до 27 тыс. $), в Вене — на 1,2 тыс. $ (до 25,6 тыс. $), в Берлине — на 1,7 тыс. $ (до 16,9 тыс. $). Таким образом, за пять лет Москва обошла ряд крупнейших европейских городов по стоимости 1 кв. м в долларовом выражении и существенно приблизилась к британской столице.

В итоге разрыв Москвы с Лондоном сократился — разница в 2,7 раза в 2020 году снизилась до 9% к концу 2025-го. Парижский квадратный метр, который пять лет назад стоил почти вдвое дороже московского, к концу 2025 года оказался дешевле примерно на 3%. Австрийская столица опережала российскую по цене двукратно, а теперь элитное жилье в ней на 8% дешевле. В Берлине стоимость 1 кв. м была на 27% дороже, а стала на 39% дешевле. В Мадриде и в 2020 году цена была на 10% ниже, а к концу 2025-го покупка квартиры в элитном сегменте стала вдвое бюджетней, чем в Москве.

Эта динамика отражается и на площади элитной недвижимости, которую можно приобрести за 1 млн $, сообщил Андрей Соловьев. По данным «Индекса миллиона», в 2020 году в Москве на эту сумму можно было приобрести порядка 83 кв. м премиальной недвижимости, а к концу 2025-го — только 36 кв. м. В Париже показатель за тот же период снизился с 42 до 37 кв. м. А в Лондоне площадь, доступная за тот же бюджет, наоборот, увеличилась — с 31 до 33 кв. м.

Доступность жилья снижается
Значительный рост стоимости столичной недвижимости на российском рынке прослеживается не только в элитном сегменте. По данным bnMAP.pro, с которыми ознакомилась «Московская перспектива», в августе 2021 года в старой Москве средняя стоимость 1 кв. м в новостройке составляла 413,2 тыс. рублей, а к августу 2026 года поднялась до 850,3 тыс. рублей (+105,7%). В Новой Москве динамика оказалась чуть сдержаннее: за тот же период цены выросли на 71,9%.

Москва не единственная столица, в которой произошел стремительный рост стоимости недвижимости. «Московская перспектива» изучила открытые данные Indomio, согласно которым в Мадриде с августа 2021 по август 2026 года цена за 1 кв. м при покупке жилья увеличилась на 93,2%. В Барселоне рост составил 75,7%, в Риме — 13,6%.

Как сообщили «Московской перспективе» в Tranio, за пять лет в Лондоне средняя цена сделки выросла на 3,8%. А в Берлине, напротив, стоимость 1 кв. м в сделках снизилась на 3,6%. В Афинах индекс цен на жилье поднялся на 61%, в Лимасоле — на 56,3%.

По оценке Tranio, с 2021 года доступность жилья повсеместно снизилась в европейских столицах из‑за роста стоимости ипотеки, строительства и содержания недвижимости. Спрос в крупных городах поддерживался миграцией. При схожем наборе факторов динамика в европейских столицах различалась. Так, в Париже и Берлине дорогой кредит на фоне уже устоявшейся высокой ценовой базы привел к коррекции цен. В то же время в Мадриде, Афинах и Лимасоле рост цен поддерживался дефицитом предложения, притоком населения, низкой исходной базой и иностранным капиталом.

Инфляция также существенно повлияла на номинальный рост стоимости жилья. По данным Tranio на основе статистики Eurostat, с августа 2021‑го по декабрь 2025 года потребительские цены выросли на 15% во Франции, на 20–21% в Германии и Испании, на 23% в Греции и на 13% на Кипре. В Москве инфляция составила около 50,6% за период с августа 2021‑го по август 2026 года. С учетом этой поправки реальный рост цен в Москве на новостройки оценивается экспертами примерно в 37%, на аренду — в 15–16%. При пересчете в евро стоимость 1 кв. м в новостройках выросла на 79,7%, а аренда — на 56,8%.

Сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов связывает изменения на европейских и российском рынках с общим макроэкономическим фоном последних пяти лет. После 2021 года мировая экономика вошла в фазу ускоренной инфляции и продолжительного периода высоких процентных ставок. Следствием этого стала возросшая стоимость ипотечного кредитования — она заметно снизила доступность покупки жилья как в Европе и США, так и в России (в сегменте рыночного кредитования).

Аренда растет быстрее покупки в Европе
Арендный рынок в крупных европейских городах за 5 лет показал более устойчивый рост. По данным Tranio, в Берлине ставка увеличилась на 37,9%, в Лондоне — на 36,7%, в Мадриде — на 51,5%, в Барселоне — на 28,9%.

Для сравнения, в Москве стоимость аренды увеличилась на 74%, следует из данных «Циана». Если в августе 2021 года средняя месячная ставка в столице держалась на уровне 39,5 тыс. рублей, то к августу 2026‑го она выросла до 68,9 тыс. рублей.

По оценке эксперта Prian.ru Филиппа Березина, наиболее заметный рост цен на жилье и арендных ставок в последние годы наблюдался в городах Восточной и Южной Европы. Во многом это связано с тем, что стоимость недвижимости здесь была существенно ниже, чем в странах Западной Европы. При этом разрыв между рынками сохраняется. Даже после нескольких лет активного роста стоимость 1 кв. м в Париже, Берлине и других крупных городах Западной Европы остается значительно выше, чем в Софии, Варшаве и большинстве других городов Восточной Европы.

Практически во всех рассматриваемых городах аренда дорожала быстрее, чем покупка жилья, особенно заметно — в Западной Европе. Одной из причин стал рост ипотечных ставок. В Германии, Франции и Великобритании ставки по жилищным кредитам на уровне 3,5–4% и выше существенно снизили готовность местных жителей приобретать недвижимость в ипотеку. В результате часть потенциального спроса перетекла на рынок аренды.