Доля рассрочек сократится почти в два раза после их легализации

ИИ

Реальный инструмент
В августе Минстрой и Банк России представили основные положения законопроекта, который регулирует покупку жилья в рассрочку. Максимальный срок выплат предлагается ограничить тремя годами с момента ввода дома в эксплуатацию, при этом застройщик сможет продавать в рассрочку не более 25% квартир в проекте без согласия банка-кредитора, а данные о рассрочке людей будут передавать в бюро кредитных историй (БКИ).

Кроме того, квартира будет сразу переходить в собственность покупателя, однако останется в залоге у застройщика до окончания выплат. Предполагается, что новые нормы вступят в силу 1 сентября 2027 года. Сейчас этот рынок никак не регулируется — ЦБ решил ввести четкие правила, чтобы сделать рассрочки более предсказуемым продуктом для самих покупателей. На начало года, по оценкам самого регулятора, на этот инструмент приходилось 30–40% в структуре продаж.

Инициатива ЦБ и Минстроя сделает рассрочку управляемым механизмом, указал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин: маркетинговый инструмент превратится в полноценный финансовый продукт. Приток средств на эскроу замедлится, но для устойчивых компаний это не станет проблемой, уверен топ-менеджер.

Нишевой продукт
В массовом сегменте эффект от нововведения будет самым ярким, предполагает гендиректор «КомфортИнвест» Сергей Ильясаев. Лимит в 25% — довольно жесткое условие, например, для Подмосковья, указал он: там у многих девелоперов доля рассрочек доходит до 40% и поддерживает спрос при высоких ставках по ипотеке. При введении правил она снизится до 15%, ожидает Ильясаев.

— Резкое ограничение может временно снизить доступность жилья для части платежеспособных, но не готовых к полной ипотеке клиентов, — отметил глава компании.

Хотя в целом, по его мнению, новый закон принесет больше выгоды покупателям, предоставив им более безопасные условия по оплате, срокам и санкциям. При этом сами девелоперы, например, опасаются новых административных барьеров при согласовании сделок с банком, отметил эксперт.

— Для застройщиков, особенно в комфорт-классе, выгода менее очевидна. Компании получат более качественный портфель задолженности и снижение общих рисков, но одновременно потеряют гибкость. Лимит в 25% и жесткий срок выплат вынудят компании активнее закрывать сделки либо через ипотеку, либо через 100%-ную оплату, — пояснил эксперт.

Рассрочка станет более адресным инструментом для тех, кто не может или не хочет брать кредит, но готов на залог у застройщика, уверена директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова. По ее прогнозу, доля рассрочки может оказаться около лимита — 15–25%.

— Сегодня рассрочку используют несколько групп: семьи с детьми, которые не проходят по семейной ипотеке или уже использовали льготную программу; покупатели, ожидающие снижения ставок и планирующие перекредитоваться; предприниматели и самозанятые без подтвержденного дохода для банковского скоринга, — рассказала она.

Лимит в 25% станет серьезным тормозом для девелоперов премиального сегмента, считает директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова. По ее данным, в элитной недвижимости на рассрочку стабильно приходится более половины сделок: закон переведет часть из них в отложенный спрос, а рынок продолжит сокращаться, считает она.

Суммарно в элитном сегменте рассрочкой пользуются порядка 80% клиентов, рассказал «Московской перспективе» партнер NF Group Андрей Соловьёв. Для предпринимателей и инвесторов это прежде всего инструмент управления капиталом, позволяющий сохранить деньги в работе. Например, во флагманском проекте UNIQ Development рассрочку выбирают 95% покупателей, отметили в этой компании.

— Ограничение в 25% квартир представляется существенным, особенно для небольших клубных проектов, и может дополнительно сдерживать и без того невысокий спрос, — предположил эксперт.

В краткосрочной перспективе доля рассрочки может двигаться в обе стороны: легализация повысит привлекательность инструмента, а лимит в 25% и передача данных в БКИ, наоборот, могут сдерживать спрос, уточнила коммерческий директор застройщика Asterus Дарья Комиссарова.

Хотя во многих проектах на рассрочку уже приходится 15–25%, отметила директор по маркетингу PLUS Development Екатерина Наливайко.

Новые сложности
Не все так просто будет и для людей, уверены эксперты. Вмешательство кредитных организаций может создать дополнительные трудности и самим покупателям, также отметила замглавы ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова. Банки будут подталкивать клиентов к ипотеке, считает она.

— Сейчас рассрочкой могут воспользоваться клиенты, получившие отказ банка в ипотеке, а также те, кто хочет сэкономить. Рассрочка под контролем банка может стать недоступна как для «неподходящих» заемщиков, так и для платежеспособных, так как банк не захочет упускать выгоду, — пояснила Решетникова.

Еще один риск — условие о полностью беспроцентной рассрочке, добавила Решетникова. Застройщикам придется закладывать ее в стоимость проекта. В результате для девелопера рассрочка станет более дорогим продуктом с точки зрения финансирования, также уверен руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж компании «Север» Михаил Худадян. Это придется учитывать в цене квартиры, размере первоначального взноса или структуре платежей.

Есть в проекте регуляторов и избыточные требования, уверены эксперты. Например, пункт о завершении рассрочки через три года после ввода дома, добавил директор направления «Новостройки» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков: стройка длится в среднем полтора-два года.

— Для потребителя рассрочка нужна на время строительства, чтобы не вносить цену договора в полном объеме, а после завершения стройки логично рассчитаться. Застройщику будет выгодно не затягивать стройку, а дольщику — спокойнее наблюдать за ней, — отметил Кочетков.

Девелоперы, как правило, дают рассрочку на время строительства и просят погасить ее за пару месяцев до ввода дома, подтвердила гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина. По ее мнению, инициатива гарантирует, что длительность рассрочек не будет увеличиваться.

В «Мангазее» подтвердили, что платежи по рассрочкам закрываются до ввода дома. Перестраиваться придется застройщикам, которые практикуют рассрочки на пять-десять лет, заявила изданию руководитель управления коммерческих сервисов компании Юлия Архангельская. Плюсы для застройщика очевидны, подчеркнула она: платежи поступают до ввода ЖК, а трехлетний срок делает финансовую модель проекта предсказуемой.