ТСЖ, ЖСК или управляющая компания: отличия и преимущества

Что такое управляющая компания

Управляющая компания (УК, или управляющая организация) — это коммерческая организация или ИП, которые управляют многоквартирным домом по договору с собственниками. Руководитель УК обязан иметь квалификационный аттестат. Это самый распространенный способ управления домами.

Компания берет на себя весь операционный процесс: обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, аварийные работы, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, предоставление коммунальных услуг. Собственники не создают юрлицо, они заключают договор со сторонней организацией. 

Договор управления заключается на срок от 1 до 5 лет. Контроль за деятельностью УК осуществляется через совет многоквартирного дома. Без активного совета дома управляющая компания фактически бесконтрольна. 

ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческое юридическое лицо, которое создается собственниками помещений для совместного управления общим имуществом. Средства жильцов идут исключительно на нужды дома. 

Структура управления ТСЖ:

·        Общее собрание членов ТСЖ — высший орган, принимает ключевые решения.

·        Правление — выборный орган оперативного управления.

·        Председатель правления — представляет ТСЖ во внешних отношениях.

·        Ревизионная комиссия — контролирует финансовую деятельность. 

Членами ТСЖ должны стать более 50% собственников — иначе собрание обязано принять решение о ликвидации товарищества. Такая форма управления не получает лицензию на деятельность. ТСЖ может управлять домом самостоятельно или привлечь управляющую организацию по сервисному договору.

ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это добровольное объединение граждан или юридических лиц, которые участвуют в строительстве или реконструкции многоквартирного дома за счет паевых взносов. ЖСК изначально создавался как форма строительства жилья.

История ЖСК начинается с советских времен: до 1990-х годов члены кооператива не были собственниками квартир, всем владел кооператив. После приватизации жилья кооперативы остались как организации, управляющие общим имуществом. Право собственности на квартиру в ЖСК возникает после полной выплаты паевого взноса. 

Отличия ЖСК от ТСЖ:

- ЖСК является собственником земельного участка и здания,
- члены ЖСК несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива (включая убытки при строительстве),
- правление ЖСК избирается не реже чем раз в три года, правление ТСЖ — не реже раза в два года,
- к членам правления ЖСК предъявляются дополнительные требования: отсутствие судимости за умышленные преступления, отсутствие дисквалификации, отсутствие банкротства строительной компании под их руководством в течение последних трех лет.  

Как сменить форму управления: пошаговая инструкция

Сменить способ управления можно в любой момент. Ниже представлена инструкция, например, для смены УК на ТСЖ. Алгоритм действий для смены на другие формы управления схожий.

Шаг 1. Соберите инициативную группу.

Шаг 2. Проверьте основания для расторжения договора с УК.

Шаг 3. Подготовьте повестку ОСС В повестку включаются вопросы:

Шаг 4. Уведомите собственников: уведомление направляется каждому собственнику не позднее чем за десять дней до даты собрания.

Шаг 5. Проведите ОСС: голоса считаются не по количеству квартир, а пропорционально площади помещений. Для кворума нужно более 50% голосов от общего числа. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% от числа участвовавших. 

Шаг 6. Оформите протокол: обязательно наличие реестра голосования с данными собственников (ФИО, номер помещения, площадь, основание права, результат голосования), конкретной формулировки повестки. Протокол передается в ГЖИ в течение десяти дней. 

Шаг 7. Зарегистрируйте ТСЖ. Уполномоченное лицо подает в ФНС пакет документов:

• Заявление по форме Р11001 (заверенное у нотариуса).

• Протокол ОСС.

• Реестр участников голосования.

• Два экземпляра устава (с указанием «ТСН»).

• Квитанция об оплате госпошлины. 

Шаг 8. Уведомите ГЖИ о создании ТСЖ не позднее пяти рабочих дней с момента регистрации ТСЖ в ФНС. 

Шаг 9. Заключите договоры с ресурсоснабжающими организациями. РСО обязаны перезаключить договоры с ТСЖ в течение месяца. 

Шаг 10. Примите дом от УК.

• Согласуйте дату передачи документов.

• Снимите показания счетчиков.

• Осмотрите дом, составьте дефектную ведомость.

• Получите техническую документацию, ключи от подвалов и чердаков, электронные коды доступа (УК обязана передать их в течение трех рабочих дней после прекращения договора).

• Потребуйте передачи неизрасходованных средств, собранных с собственников на содержание дома. 

После завершения этих шагов управление домом официально переходит к ТСЖ.

Что выбрать

Выбор зависит от трех факторов: размер дома и готовность собственников участвовать в управлении.

УК подходит для больших домов, ТСЖ имеет смысл в домах с активными собственниками, готовыми участвовать в управлении. Особенно эффективен в небольших и средних домах, где проще достичь согласия. ЖСК уходит в прошлое: для управления уже построенным домом практического смысла в создании нового ЖСК нет.

Сравнительная таблица (если потребуется)