Стрит-ритейл: почему первые этажи новостроек отдают под магазины

Стрит-ритейл

Если коротко, это сегмент коммерческой недвижимости, в котором торговые или сервисные помещения располагаются на первых или цокольных этажах зданий и имеют отдельный вход с улицы. Формат уже привычен для современных проектов.

Ключевые признаки формата: собственный вход, не связанный с подъездом или общим вестибюлем, витрины, выходящие на пешеходный или автомобильный поток, прямой контакт с уличным трафиком без посредничества управляющей компании торгового центра.

В этот формат входят также встроенно-пристроенные помещения, отдельно стоящие здания на красной линии, помещения в подиумах жилых комплексов и торговые галереи на улицах. Объединяет их одно: прямой доступ с улицы и видимость для пешеходного потока.

Главное отличие от торгового центра — источник трафика. В ТЦ поток формирует сам торговый центр через якорных арендаторов, рекламу и общую концепцию. В стрит-ритейле арендатор работает с уличным потоком напрямую. Он сам определяет режим работы, оформление витрины и маркетинговую стратегию, не подчиняясь правилам управляющей компании.

Куда уходит первый этаж

Современные жилые комплексы развиваются по принципу «город в городе», где первые этажи —это часть инфраструктуры проекта. Девелоперы проектируют коммерческие помещения заранее, закладывая в генплан пешеходные маршруты, зоны разгрузки и витринное остекление.

Для застройщика это способ монетизации первых этажей, которые сложнее продать как жилье из-за близости к земле и уличного шума. Для инвестора — готовый арендный бизнес с доходностью выше жилой аренды, для жителей — товары и услуги в шаговой доступности, без необходимости ехать в торговый центр.

Виды и форматы стрит-ритейла

По типу размещения объекты делятся на три основные категории:

1. Встроенные помещения на первых этажах жилых домов — самый массовый тип. Площади обычно 50–200 кв. м, вход с улицы, витринное остекление.

2. Отдельно стоящие здания и павильоны на первых линиях улиц — 100–500 кв. м, собственный участок, парковка.

3. Стилобатные помещения — пристройки к жилым башням, 80–300 кв. м, часто с панорамным остеклением на два фасада.

По локации стрит-ритейл делится на два основных типа:

— Центральный (элитный). Объекты в пределах Садового кольца, на пешеходных улицах с высоким трафиком. Здесь открываются бутики премиальных брендов, дорогие рестораны, флагманские магазины сетей. Арендные ставки высокие, но и бюджет входа значительный.

— Спальный. Помещения в жилых районах, рассчитанные на жителей конкретного микрорайона. Здесь работают продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, кофейни, пункты выдачи заказов. Доходность более стабильная, но ниже, чем в центре.

Также выделяют транзитный стрит-ритейл вдоль крупных магистралей — он ориентирован на автомобильный трафик: шинные центры, автомойки, фастфуд с парковкой.

Кто арендует помещения

Основные категории арендаторов в стрит-ритейле жилых комплексов:

— Продуктовые магазины «у дома».
— Кофейни и пекарни.
— Пункты выдачи заказов.
— Аптеки и медицинские кабинеты.
— Салоны красоты и барбершопы.
— Детские центры и студии развития.
— Фитнес-студии.

Что нельзя открывать на первом этаже жилого дома

Даже если помещение имеет статус нежилого, не любой бизнес можно разместить в многоквартирном доме. Ограничения устанавливают Жилищный кодекс РФ и строительные правила. В жилом доме нельзя размещать промышленные производства, склады, магазины бытовой химии с особыми санитарными требованиями, специализированные рыбные магазины, круглосуточные бары и рестораны, бани, сауны, хостелы, ритуальные услуги, заведения с числом мест более 50. Конкретные ограничения могут дополняться региональным законодательством.

Как стрит-ритейл влияет на жизнь жильцов

Одним из главных преимуществ стрит-ритейла является шаговая доступность. Это же разгружает городские дороги.

Осложнять жизнь может дополнительный шум, мусор от заведений, запахи, разгрузочные машины. Однако, чтобы избежать этого, девелоперы стараются проектировать зоны разгрузки с торца здания и строить отдельные коммерческие входы.

Как влияет на стоимость квартир

Развитая коммерческая инфраструктура повышает привлекательность жилого комплекса. Люди ценят наличие рядом магазинов, аптек, кафе и бытовых сервисов. Естественным образом это приводит к удорожанию квадратных метров. Однако влияние скорее косвенное: например, алкомаркеты могут оттолкнуть потенциального покупателя жилья. Наличие тренажерного зала и кофейни может, наоборот, привлечь.

Почему стрит-ритейл устойчив в кризис

Стрит-ритейл показал себя как один из самых устойчивых сегментов недвижимости в кризисные периоды. Особенно это стало заметно во время пандемии в 2020 году: горожане стремились покупать все рядом, реже ездить в многолюдные места. Тренд усилился и за счет удаленной работы.