Столичные торговые центры превращаются в сервис-хабы
Эпоха заката
Начиная с пандемии коронавируса, рынок торговой недвижимости в России переживает сложные времена: различные ограничения подтолкнули людей в сферу онлайн-торговли. Впоследствии заметное влияние на финансовую устойчивость девелоперов этого сегмента оказали различные санкции и последовавший за ними уход из России международных торговых сетей.
Все это отразилось и на рынке строительства в сфере ритейла. Подводя итоги года, директор отдела по работе с торговыми площадями консалтинговой компании CORE.XP Евгения Прилуцкая отметила, что около 67% строящихся торговых центров в России перенесли дату открытия на 2026 год. "Прогнозируется, что в этом году в регионах будет сдано 193 тыс. кв.м торговых центров, в Москве – 221 тысяча "квадратов", в Санкт-Петербурге – 107 тысяч. Дату открытия на следующий год перенесли 67% торговых центров. Для сравнения, в 2024 году в Питере не ввели новые торговые центры, в регионах сдали 235 тысяч "квадратов" ТЦ, в столице – 96 тысяч", – добавила она.
По данным аналитиков, средняя площадь нового торгового центра в России составляет 14,7 тыс. кв.м. При этом основу ввода составляют малоформатные торговые комплексы. Так, 44% в доле площадей среди новых торговых центров Москвы приходится на районный формат (от 5 до 20 тыс. кв.м).
Если оценивать арендаторов в торговых центрах Москвы по структуре, то нельзя не отметить преобладание категории "одежда, обувь, аксессуары" (34%), "общественное питание" (20%), "услуги и сервисы" (8%). Однако доля вакантных площадей в столичных ТЦ продолжает расти: если в 2025 году она составила 6,2%, то в следующем году, по мнению консультантов, может вырасти до 8,3%.
Симбиоз усилий
Прогнозы футурологов и урбанистов однозначны – в будущем именно технологии и прогресс будут определять модель поведения людей, а также особенности городской среды и характеристики объектов недвижимости. В такой сценарий поверить несложно – уже сегодня развитие онлайн-торговли бьет все рекорды. За пять лет эти объемы утроились, а с начала этого года, по данным Минпромторга, рост составил уже 30%.
По оценкам экспертов Союза торговых центров, к концу года объем рынка электронной коммерции достигнет уже 16 трлн рублей, а к 2030 году составит 32-35 трлн. Такое положение дел заметно сказывается на экономике торговых центров: более 80% их столкнулись с падением трафика, а каждый пятый — с критическим падением оборотов свыше 20%.
Однако вместо того, чтобы воспринимать этот тренд как угрозу, игроки рынка начинают буквально создавать новую реальность. "Наиболее перспективным форматом является открытие гибридных многофункциональных центров, объединяющих функции маркетплейсов, точки выдачи и возврата заказов, примерочные и дополнительные услуги", - отметила вице-президент Союза торговых центров Наталия Кермедчиева.
По ее словам, торговым центрам неважно, по какой цене продается товар — им важно привлечь трафик. И это логично: в условиях, когда часть покупателей делает ставку на цену онлайн, а остальные ищут в оффлайне эмоции, тактильный опыт и атмосферу, задача торгового центра - не конкурировать с маркетплейсами, а дополнять их, создавая бесшовный клиентский путь.
Фактически, в ответ на падение трафика и рост онлайн-спроса рождается новый формат недвижимости, формат сервисных хабов — компактных (от 80 до 200 кв.м) многофункциональных зон на первых этажах торговых центров. Согласно предварительным расчетам, такие хабы могут увеличить трафик торговых центров на 10–15% и снижают логистические издержки маркетплейсов на 25–30%. В разработке модели участвуют признанные лидеры отрасли: Ozon, Wildberries, Lamoda и "Мегамаркет", а решение о запуске пилота в Москве, как ожидается, будет принято до конца этого года.
Первые опыты
Нужно признать, что решение о создании нового вида торгово-общественных центров совершенно обосновано, тем более что попытки объединить разные форматы уже есть. Например, "МЕГА" запустила собственную вкладку на маркетплейсе "Мегамаркет", превратив магазины в пункты выдачи и примерки; Wildberries и РИВ ГОШ создали модель Click&Collect, которая позволяет заказывать товар онлайн, а получать в бьюти-магазине с возможностью консультации и импульсных покупок. А в следующем году в Москве откроется "Яндекс-01" - городской кластер в общественном пространстве "Дом Чкалова" площадью более 10 тыс. кв.м.
Таким образом, вырисовывается уже не просто ритейл, а новая городская инфраструктура, где цифровые экосистемы становятся частью физического пространства. Такой новый формат для девелоперов означает переход от модели "арендодателя" к роли куратора городского опыта. А для городов — возможность перезагрузить проблемные коммерческие объекты, превратив их в точки притяжения, а не в "мертвые зоны".
