От Подмосковья до Дальнего Востока: как регионы меняют правила игры в градостроительстве
18 ноября в Государственной Думе состоялось заседание Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства. Его провел депутат ГД ФС РФ, член Комитета по строительству и ЖКХ, Председатель Экспертного совета Владимир Иосифович Ресин. В обсуждении приняли участие представители федеральных министерств и ведомств, региональные власти, СРО, институты развития и ведущие отраслевые эксперты, в том числе заместители Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин и Алексей Ересько, директор Департамента КРТ Минстроя Мария Синичич, директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ» Антон Финогенов и первый замруководителя Мособлархитектуры Александра Кузьмина. Тема заседания – «Комплексный подход к созданию комфортной городской среды» – была выбрана не случайно: за этой формулировкой стоят ключевые вопросы развития городской среды, напрямую связанные с реализацией национальных целей развития, закрепленных в майском Указе Президента РФ № 309 от 2024 года – документе, задающем стратегический вектор до 2030 года и определяющем долгосрочные ориентиры вплоть до 2036 года.
На этом фоне особую остроту приобрели текущие экономические вызовы для отрасли – о них подробно рассказал заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин: «Налоговая реформа дополнительно обяжет застройщиков уплачивать свыше 1 млрд рублей налогов с прибыли, тогда как совокупные издержки на обслуживание эскроу-счетов и кредитов достигают 25%, что превышает рентабельность в 17 %». По его словам, выдача разрешений на строительство сократилась до 4 316 по состоянию на 1 ноября 2025 года, что на 21 % ниже среднего за пять лет, – и уже в 2027 году это приведет к резкому падению объемов ввода. Из 83,6 млн кв. м введенного жилья за 10 месяцев 2025 года большая часть – 55,5 млн кв. м – приходится на ИЖС, тогда как по многоквартирным домам (28,1 млн кв. м) наблюдается значительное отставание от целевых 45 млн кв. м.
Снижается и распроданность квартир: сегодня она составляет около 60 % к моменту завершения строительства вместо желаемых 70 %, а в ближайшие годы, вероятно, опустится еще ниже. В этих условиях запущена программа субсидирования проектов с маржинальностью ниже 12 %, ориентированная в первую очередь на малые города. Также с 2026 года вступает в силу новая система налогообложения, требующая перестройки бизнес-моделей. Несмотря на сложности, в ведомстве рассчитывают, что при стабилизации экономической ситуации удастся восстановить строительные объемы к 2030 году.
Такие трудности проявляются наиболее остро на территориях с высоким давлением застройки. Например, в Московской области хаотичная застройка привела к дефициту электромощностей, невозможности газификации и критическому состоянию дорог. «Московская область – самый активно застраиваемый частными домами регион России, а значит необходимы системные решения для обеспечения загородных поселков дорожной, инженерной, социальной инфраструктурой», - отметила первый заместитель руководителя Мособлархитектуры и главный архитектор региона Александра Кузьмина.
В ответ на эти вызовы Московская область перешла к комплексному регулированию застройки: с 2025 года новая застройка допускается только при выполнении единых требований к развитию ИЖС, наличии утверждённых документов планировки и, в случае перевода сельхозземель, — подтверждённом наличии энергоресурсов. Обязательным условием стало заключение договора комплексного развития территории, а также применение единых Требований к ИЖС для всех новых коттеджных посёлков. Этот региональный опыт органично вписывается в общенациональную стратегию: комплексный подход к развитию территорий масштабируется на федеральном уровне.
По данным Антона Финогенова, директора по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ», на сегодняшний день институт оказал содействие 36 регионам, участвовал в реализации более 400 проектов развития, подписал 73 договора КРТ в 47 субъектах. В Ростове-на-Дону и Тюмени уже построены полноценные социальные кластеры – школы, детские сады, спортивные центры и благоустроенные общественные пространства. Одновременно задействован комплекс мер поддержки. Среди них – арендное жилье на Дальнем Востоке, где уже заселено 2,1 тысячи семей при ставке в четверть рыночной, выпуск инфраструктурных облигаций на 165 млрд рублей, цифровизация 117 млн. кв. м строящегося жилья, создание программ подготовки кадров, а также внедрение ESG-подходов, включая энергоэффективность, зеленые стандарты и доступную среду. Все эти механизмы доказали свою эффективность, но их дальнейшее масштабирование возможно только при условии сохранения экономической устойчивости строительной отрасли.
Эта устойчивость, в свою очередь, обеспечивается в рамках стратегической программы – национального проекта «Инфраструктура для жизни». Как подчеркнул Владимир Иосифович, курс на устойчивое пространственное развитие всех 89 субъектов реализуется через национальный проект «Инфраструктура для жизни», который охватывает не только жилищное строительство, но и развитие транспортной, социальной и коммунальной инфраструктуры. «Жилье – ключевой элемент нацпроекта. За 5–6 лет необходимо обновить треть жилищного фонда страны, построив 663 млн квадратных метров», – заявил он. Особое внимание при этом уделяется индивидуальному жилищному строительству, однако оно должно соответствовать тем же стандартам, что и многоквартирное: обеспечивать безопасность, комфорт и полную инфраструктурную обеспеченность.
На фоне этих мер обсуждение вышло за рамки административных решений – в сторону системных преобразований. Надежда Косарева, Президент Фонда «Институт экономики города», предложила радикально иной подход – воссоздание жилищно-строительной кооперации, но с новым правовым статусом: «Дом находится в собственности кооператива, а гражданин владеет паем с бессрочным правом проживания (без перехода квартиры в личную собственность). Это снижает стоимость жилья за счет отсутствия прибыли застройщика, обеспечивает прозрачное самоуправление и позволяет целевым образом направлять господдержку нуждающимся».
Особое внимание – патронажной модели: государство или муниципалитет выступает инициатором – выделяет землю, формирует список участников, утверждает проект, а после завершения строительства передает управление членам кооператива. Это «третий путь» между соцнаймом и коммерческим рынком, как в англо-саксонских или скандинавских странах. Для запуска требуется изменить 18 федеральных законов – прежде всего, закрепить правовой статус пая, защитить его от спекуляций и дать кооперативам льготный доступ к финансированию и земле.
Обсуждение охватило все ключевые направления: от жилищного строительства и ИЖС до инженерных сетей, кадастра и социальной инфраструктуры – и участники единодушны в главном: комфортная городская среда создается не точечным благоустройством, а системной, кропотливой работой на всех уровнях, от которой напрямую зависят и качество жизни, и демографические перспективы. Эту задачу можно решить только при тесной координации федеральных и региональных властей, бизнеса и депутатского корпуса. Как отметил Владимир Ресин, современное жилищное строительство – это не просто возведение квадратных метров, а создание условий для жизни, требующего ответственного подхода к каждому градостроительному решению.
