Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартир

Законодательство

Отдельного определения апартаментов в российском законодательстве нет. Минфин еще в 2021 году письмом подтвердил, что апартаменты жильем не признаются. Законопроект, который вводил понятие «многофункциональное здание» и допускал перевод апарт-комплексов в жилой статус, Госдума отклонила.

Можно ли прописаться в апартаментах

Постоянная регистрация в апартаментах невозможна — они не являются жилыми помещениями, а регистрация по месту жительства по закону оформляется только в жилом фонде. 

Временная регистрация стала возможна после постановления Конституционного суда РФ № 4-П от 3 февраля 2026 года. Суд признал неконституционным полный запрет на регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, которые сходны по характеристикам с квартирами и не входят в номерной фонд гостиниц. Проживать в апартаментах закон не запрещал, а зарегистрироваться было негде — они не подпадали ни под регистрацию в жилых помещениях, ни под регистрацию через администрацию гостиницы. 

Временный порядок, установленный Конституционным судом, действует до внесения изменений в законодательство. Он распространяется не на все апартаменты — должны одновременно выполняться следующие условия: 

1. Помещение не входит в номерной фонд средств размещения (гостиниц, апарт-отелей).

2. Помещение по проектной документации сходно с квартирой и предназначено для пребывания граждан.

3. Здание по проектной документации построено как предназначенное для пребывания граждан (подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию).

Важное уточнение: временная регистрация не меняет правовой статус помещения, не переводит его в жилой фонд и не дает автоматического права на прикрепление к школам, детсадам и поликлиникам по месту фактического проживания. 

Налоги на апартаменты

Налог на имущество физических лиц — одна из самых чувствительных статей расхода для владельца апартаментов. Разница с квартирами складывается из трех факторов: ставки, вычета и льгот. 

В Москве действует следующая дифференциация для апартаментов: 

• 0,5% — базовая ставка для большинства апартаментов,

• 1,5% — если объект включен в перечень по постановлению правительства Москвы № 700-ПП (торгово-офисные объекты),

• 2% — если кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей.

Для сравнения, ставки на жилье в Москве: 0,1% до 10 млн рублей, 0,15% от 10 до 20 млн, 0,2% от 20 до 50 млн, 0,3% от 50 до 300 млн. 

Вычет на площадь. При расчете налога на квартиру из ее площади вычитаются 20 кв. м — налог начисляется на остаток. Для апартаментов этот вычет не предусмотрен: налог считается со всей площади. 

Льготы. Федеральные льготы по налогу на имущество (для пенсионеров, инвалидов, ветеранов) распространяются только на жилые помещения, гаражи и машино-места.

Как оплачивается коммуналка

Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах аналогичной площади. Разница складывается по нескольким статьям одновременно: 

- вода, тепло и электричество поставляются по коммерческим тарифам, а не по тарифам для населения,
- коммунальные услуги для нежилых помещений облагаются НДС, тогда как для жилых помещений они от этого налога освобождены,
- государственные льготы на оплату ЖКХ (для пенсионеров, многодетных семей, ветеранов) привязаны к статусу жилого помещения,
- в жилом фонде тарифы на содержание и ремонт регулируются городом, в апартаментах тариф устанавливает управляющая компания,
- взносы на капитальный ремонт для апартаментов в отдельном нежилом здании не начисляются, однако, если зданию потребуется капремонт, собственникам придется оплачивать его из своего кармана.

Ипотека на апартаменты

Ипотеку на апартаменты оформить можно — но на условиях, отличных от жилищных программ. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, и банки рассматривают такие кредиты как более рискованные. 

Процентная ставка обычно на 1–2 процентных пункта выше, чем на жилье. Господдержка недоступна, налоговый вычет по ипотеке также недоступен.

Кому подходят апартаменты как инвестиция

Апартаменты — инструмент прежде всего инвестиционный. Они дешевле квартир на 10–30% при сопоставимых характеристиках, что снижает порог входа. При этом доходность от аренды может быть выше благодаря более низкой цене покупки. 

Для кого подходит:

• Инвесторы, ориентированные на доход от аренды в центральных и деловых районах,

• Покупатели, которым важна локация внутри Садового кольца или у метро, но не хватает бюджета на квартиру,

• Те, кто планирует использовать помещение под коммерцию (офис, шоу-рум, студия) — законодательных ограничений на это нет. 

Для кого не подходит:

• Семьи с детьми, которым нужна прописка, школа во дворе и льготная ипотека,

• Покупатели, рассчитывающие на налоговый вычет,

• Те, для кого важны низкие коммунальные платежи и государственные льготы.