Регионы Северного Кавказа стали лидерами по затовариванию новостройками

magnific.com

Запасы на года
В России растёт число регионов, где строится значительно больше жилья, чем люди его могут купить. Так, в топ-5 территорий, положение в которых можно описать как критическое, входят республики Северного Кавказа, плюс — Краснодарский край. Именно здесь власти фиксируют самый серьезный дефицит спроса. Это следует из аналитических данных, которые сформировали Минстрой, «Дом.РФ» и субъекты страны по итогам первых пяти месяцев 2026 года. «Московская перспектива» ознакомилась с ними.

Итак, самый высокий срок продажи нераспроданного жилья эксперты зафиксировал в Республике Ингушетия — 31,4 года. При этом объём строящегося жилья в регионе составляет всего 65,5 тыс. кв. м, а распроданность с учётом стройготовности всего 1%.

В Республике Дагестан ситуация примерно такая же: распроданность строящегося жилья составляет лишь 23%, а срок его продажи достиг 23,1 года. При этом объём строительства в регионе превышает 1 млн кв. м. Высокие показатели срока продажи фиксируются и в других республиках Северного Кавказа: в Карачаево-Черкесской Республике — 12,5 лет (распроданность 21%), в Кабардино-Балкарской Республике — 11,4 лет (распроданность 25%).

Самым масштабным проблемным регионом в РФ с этой точки зрения остаётся Краснодарский край. Так, при объёме строящегося жилья 8,07 млн кв. м распроданность составляет всего 40%, а срок продажи — 5,4 года.

В аналитическом документе Минстроя, «Дом.РФ» и регионов сказано, что сложившаяся ситуация — это следствие высоких ипотечных ставок, сокращения льготных программ и общего снижения покупательской способности населения. В условиях, когда средняя ставка по рыночной ипотеке превышает 18%, а ключевая ставка ЦБ держится на уровне 14,25%, спрос на новостройки остаётся крайне низким.

«Московская перспектива» направила запросы в эти регионы, также — в Минстрой и «Дом.РФ».

Гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина сказала «Московской перспективе», что такая динамика, действительно, наблюдается, и связана она с серьезным разрывом между объемами строительства и платежеспособным спросом.

— Дело в том, что в СКФО за последние пять лет девелоперы серьезно нарастили объемы строительства — они увеличились в почти в три раза, для сравнения в среднем по России объемы за этот период выросли на 21%, — пояснила она. — Спрос же на Северном Кавказе не покрывает такие объемы, здесь играет роль и недостаточный уровень доходов населения, и особенности менталитета – покупатели при наличии возможности склонны выбирать не квартиру, а собственный дом.

Слишком дорогие покупки
На прошлой неделе «Дом.РФ» также уже сообщал, что число регионов с дефицитом спроса или риском его возникновения выросло с 31 на начало года до 39 на 1 июля 2026 года. По прогнозам аналитиков, при сохранении текущей ключевой ставки ситуация на рынке новостроек продолжит ухудшаться, и застройщикам в проблемных регионах придётся либо существенно снижать цены, либо замораживать новые проекты.

По данным компании bnMap.pro за июнь, средний срок реализации остатков площадей на крупнейших рынках страны составляет от 1,4 года (Ростов-на-Дону) до 3,4 года (Владивосток). Компания при этом не берет в зону оценки Северный Кавказ. К локациям с расчетным сроком реализации остатков выше трех лет специалисты отнесли Красноярск, Крым и Владивосток.

Глава управления продаж «Восток» ГК «А101» Виктория Кардаш отметила изданию, что «в целом текущая конъюнктура рынка первичной недвижимости такова, что покупательная способность населения сокращается». При этом регулятор предпринимает усилия для стабилизации спроса. В первую очередь я имею в виду перенос сроков изменения в программе семейной ипотеки, которая на сегодняшний момент является локомотивом рынка.

Основатель и председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин согласен с коллегой, основная причина происходящего связана с разрывом между объёмом накопленного предложения и платёжеспособным спросом. При высоких ипотечных ставках значительная часть клиентов откладывает решение о покупке, а рыночная ипотека по-прежнему остаётся доступной лишь ограниченному кругу.

Управляющий партнер ELEMENT Елизавета Конвей сказала «Московской перспективе», что «это ожидаемая реакция рынка на высокую ключевую ставку и снижение доступности ипотеки». Покупатели стали гораздо осторожнее, а девелоперы во многих регионах выводили на рынок проекты, рассчитанные на совсем другие экономические условия.

Опасения вызывает не сама доля непроданного жилья, а срок его реализации, сказала изданию основатель и гендиректор UNIKEY Айгуль Юсупова. Если лоты будут на рынке четыре года и дольше, это повлияет на экономику проекта, замедлит новые запуски и повысит нагрузку на девелопера. Стабилизировать ситуацию одними скидками невозможно, уверена она. Необходимо точнее оценивать реальный спрос, выводить проекты поэтапно и внимательнее работать с квартирографией, бюджетом покупки и содержанием продукта.