«Самолет», «Брусника», «Эталон» и АПРИ зашли в зону риска — НКР

mos.ru

Некомфортный показатель
НКР и ЕРЗ проанализировали отчетность 11 ведущих российских девелоперов по итогам 2025 года. Согласно финальному документу «Рентабельность на фундаменте», основная зона риска в отрасли — недостаток ликвидности (это отношение денежных средств к текущим обязательствам) на фоне стремительного роста долговой нагрузки.

Что это значит на практике ликвидность? Например, суммарные обязательства компании составляют 100 рублей: зарплата, счета подрядчиков, проценты по кредитам и другое. Предположим, ее ликвидность 22% — это значит, что на ее счетах прямо сейчас есть 22 рубля, остальные 78 ей нужно найти. Например, получить живые средства от продажи новых квартир, взять свежий кредит или рефинансировать старый.

Итак, исследование НКР и ЕРЗ показало, что средний показатель ликвидности по девелоперам в 2025 году составил эти 22%. Авторы отчета считают этот уровень комфортным для девелоперов. Но у четырех девелоперов показатель ликвидности находится на критически низкой отметке. Ее можно классифицировать как зону «повышенных рисков», признают авторы отчета. Это АПРИ — 1%, «Самолет» — 2%, «Брусника» и «Эталон» — по 3% каждая.

В случае ухудшения ситуации на рынке эти гиганты быстрее остальных столкнуться с проблемами при оплате своих счетов и кредитов. Среди таких форс-мажоров могут быть такие причины: ключевая ставка не снизится, а наоборот, начнет расти, сократиться спрос и продажи будут приносить меньше средств. Для сравнения, у лидера по этому показателю, компании ПИК, коэффициент ликвидности составляет 55%. Это связано с тем, что компания накопила на своих счетах около 360 млрд рублей после приостановки части проектов.

Надо учесть, что ситуация развивается на фоне роста долговых обязательств в девелопменте, что касается всех ведущих компаний сразу. За 2025 год они на треть увеличили свои долги.

Проявить гибкость
Действительно, в условиях высокой ключевой ставки и некоторого охлаждения спроса долговая нагрузка девелоперов растет, сказала «Московской перспективе» аналитик «Финама» Кристина Гудым. Хотя операционные показатели у многих компаний сектора остаются положительными.

— В целом, многое будет зависеть от гибкости и способности застройщиков быстро адаптироваться к меняющейся рыночной конъюнктуре, а также от эффективности управленческих решений, — сочла эксперт. — Что касается возможных поддерживающих мер, то, на наш взгляд, в подобных обстоятельствах можно говорить о реструктуризации долгов, работе по диверсификации каналов привлечения финансирования, корректировке инвестиционных планов.

Аналитик «БКС Мир инвестиций» Артем Перминов сказал «Московской перспективе», что проблема высокой долговой нагрузки «Самолета» и «Эталона», действительно, существует. Однако обе компании ожидают рекордных вводов объемов жилья в этом году — так, первая планирует увеличить объемы ввода на 40% до 1,9 млн кв. м, а вторая — в первом квартале уже нарастила объемы ввода втрое.

— Это означает, что в этом году стоит ожидать аналогичного роста притоков по счетам эскроу, которые будут направлены на погашение проектного долга и, оставшаяся часть, может быть использована для погашения дорогого корпоративного долга, — сказал эксперт. — Более высокие объемы ввода также увеличат объемы готовой недвижимости на балансе, которая является более ликвидной по сравнению со строящимся жильем и в отношении которой застройщик может проявлять большую ценовую гибкость.

«Московская перспектива» запроила девелоперов с низким показателем по ликвидности.

Ликвидность не главное
Между тем девелоперы не согласны с выводами исследования. «Ликвидностью и долгом мы управляем вплотную, но вывод о критическом уровне не разделяем», сказали «Московской перспективе» в АПРИ. Низкое значение ликвидности — это следствие фазы роста и осознанной стратегии, «мы принципиально не выводим в продажу объекты на ранней стадии готовности и придерживаем часть проектов ради более высокой маржинальности».

— Коэффициент абсолютной ликвидности — это моментальный срез на отчетную дату, а не мера платежеспособности. Накопление средств на расчетном счете не является целью для инвестора, — подчеркнули в компании. — У девелопера, работающего через эскроу, ликвидность закономерно колеблется вместе с циклом ввода объектов и раскрытия счетов. Сейчас мы находимся в активной инвестиционной фазе роста.

Рынок жилищного строительства имеет ярко выраженную специфику и цикличность, промежуточное состояние застройщиков сложно объективно оценить без учета портфеля компании, ее структуры продаж, подчеркнули «Московской перспективе» в «Эталоне».

— При анализе показателей ликвидности и финансовой устойчивости мы принимаем во внимание ряд параметров, не включенных в расчет стандартных коэффициентов, но отражающих график и источники обслуживания долга, в том числе объем ожидаемых поступлений по договорам с рассрочкой оплаты, — подчеркнули там. — С точки зрения источников краткосрочной ликвидности мы выделяем несколько основных: например, продажа готовой недвижимости, поступления от которой аккумулируются непосредственно на балансе компании.

В компании «Самолет» уверены, что использовать коэффициент абсолютной ликвидности некорректно, сказали там «Московской перспективе». Прежде всего, из этого показателя вынесен главный источник ликвидности девелоперов — эскроу.

— Так, деньги дольщиков лежат на счетах эскроу в уполномоченном банке и не являются активом застройщика до раскрытия. При этом проектный долг, который эти эскроу фондируют, стоит на балансе. Получается системная асимметрия: обязательство видно, «покрытие» — нет, — пояснили там. — Плюс к этому, у девелопера цикл три-четыре года, а бизнес-модель прямо предполагает, что денежные средства не лежат, а инвестированы в землю и текущее строительство.

В итоге, показатель абсолютной ликвидности актуален только для секторов торговли и переработки, резюмировали там.