Light industrial стал одним из самых доходных инвестиционных инструментов

magnific.com

Динамично развивающийся сегмент
В период с 2020 года по 2026 год стоимость покупки складов формата light industrial в Московском регионе выросла почти в три раза. Это самый высокий показатель среди остальных сегментов недвижимости. Такие данные содержатся в отчете компаний IBC Real Estate и Parametr. Для сравнения: в этот же период офисные и торговые объекты выросли в цене в 1,6 раза, жилье – в 2,3 раза, а классические склады формата big box – в 2,4 раза. Кроме того, light industrial вошел в первую тройку самых доходных инвестиционных инструментов – привлекательней его только золото, подорожавшее за шесть лет в 3,3 раза.

Сегмент light industrial, действительно, остается одним из самых динамично развивающихся на рынке коммерческой недвижимости, согласились опрошенные «Московской перспективой» консультанты. Они приводят похожие данные. За последние шесть лет цены продажи на объекты класса А выросли вдвое – до 129,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а ставки аренды подскочили в 2,2 раза, до 13,2 тыс. руб. за «квадрат» в год без учета операционных расходов и НДС, привел данные партнер NF Group Константин Фомиченко.

Активное развитие сегмента началось в 2020 году, указали эксперты. Поэтому его высокая динамика объясняется в том числе эффектом низкой базы, ростом стоимости строительства и земли, развитием электронной торговли и малого производства, объяснила директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба. Также, по ее словам, повлиял дефицит современных небольших производственно-складских блоков в предыдущие годы. Среди других причин развития light industrial – программа стимулирования создания мест приложения труда, развитие российских производственных компаний, а также возможность приобретения небольших блоков в инвестиционных целях, привлекшая частных инвесторов, перечислил Фомиченко.

Качество вместо количества
Объем существующего предложения объектов light industrial в Московском регионе достиг 1,4 млн кв. м, указано в исследовании. За январь-июнь этого года новое строительство составило еще 130 тыс. кв. м, что меньше на 48% год к году, указано там. Снижение вызвано эффектом высокой базы, так как в начале 2025 года был введен один из крупнейших объектов на рынке, говорится в исследовании.
При этом основной ввод активов придется на второе полугодие 2026 года, когда будут введены такие крупные проекты, как «AFI Пром Алтуфьево» (134 тыс. кв. м) и «Industrial City Титан» (87 тыс. кв. м), указала руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Диана Мирзоян. В итоге к концу года новое строительство light industrial составит порядка 500 тыс. кв. м, что на 22% превысит показатель прошлого года, добавила она. В 2024 году, к примеру, в Московском регионе было введено около 290 тыс. кв. м, в 2025 году порядка 350 тыс. кв. м, напомнила Дзюба.

При этом дефицит в сегменте все еще сохраняется, но он уже не повсеместный, заключили эксперты. Он остается точечно в местах рядом с крупными транспортными узлами, жилыми районами и в проектах с удобной нарезкой и понятной инженерной инфраструктурой, перечислила Дзюба.
К примеру, в Москве и ближнем Подмосковье остро ощущается нехватка качественных помещений, где можно быстро запустить производство, не имея проблем с изношенной инженерией, слабой логистикой и неопределенным правовым статусом площадки, уточнила Мирзоян.

В ближайшие годы формат продолжит развиваться и сохранит инвестиционную привлекательность, но рынок станет значительно более «избирательным», спрогнозировали консультанты по складской недвижимости. Рынок входит в более «зрелую» фазу, где доходность будет определяться не самим названием сегмента, а качеством конкретного актива: лучшие проекты в сильных локациях продолжат дорожать и формировать стабильный арендный поток, а более слабые будут вынуждены конкурировать ценой, рассрочками, условиями аренды или дорабатывать продукт, констатировала Мирзоян. Таким образом, интерес к light industrial не исчезнет, но стремительный рост цен на любые объекты, вероятно, завершен, заключила Дзюба.

Что с остальными сегментами
В остальных сегментах коммерческой недвижимости Москвы ситуация сильно отличается друг от друга. В офисном, к примеру, продолжился рост цен и предложения на рынке. По итогам первого полугодия 2026 года, объем первичного предложения достиг 1,2 млн кв. м (на 57% выше показателя аналогичного периода прошлого года). Средняя цена увеличилась до 500 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 10% выше уровня первого полугодия 2025 года, приводят данные аналитики NF Group. Ставка аренды площадей внутри МКАДа составляет 42,16 тыс. руб. за 1 кв. м (+3% год к году). Ввод в эксплуатацию в первом полугодии составил 599 тыс. кв. м, указали в NF Group.

В гостиничном секторе столицы в первом полугодии, судя по всему, будет поставлен рекорд с 2018 года. По предварительным итогам NF Group, в январе-июне 2026 года, в Москве было открыто четыре гостиницы на 609 номеров – это в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Во втором полугодии, по их же данным, планируется открыть еще три гостиницы с номерным фондом 610 единиц. В итоге общий объем ввода по итогам этого года может составить 1,2 тыс. номеров, что также может стать рекордом за восемь лет, указали в NF Group.

Хуже всего обстоят дела в торговой недвижимости. За январь–июнь 2026 года в России введено в эксплуатацию девять торговых центров, это в три раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года (тогда ввели 29 ТЦ общей площадью 276 тыс. кв. м). Их совокупная арендопригодная площадь составила 94 тыс. кв. м – на 66% ниже прошлогоднего показателя, по данным IBC Real Estate. При этом почти половину всего нового предложения (47%), обеспечила Москва.