Стройка столкнется с кризисом при сохранении размера ключевой ставки

mos.ru

«Двойной удар»

С 1 июля в РФ должны измениться правила выдачи семейной ипотеки: ранее такое поручение Минфин и Минстрой получили от вице-премьера Марата Хуснуллина. Пока министерства озвучили единственный рабочий вариант — семьи с одним ребенком смогут покупать квартиры с кредитом под 10-12%, с двумя — под 6-8%, с тремя — под 4-6%. Также чиновники предложили повысить лимит выдачи ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге.

Срок исполнения поручения уже истекает, но условия программы до сих пор не согласованы. Ведомства активно обсуждают и другие варианты, уже упомянул в одном из своих интервью вице-премьер Марат Хуснуллин. Глава Комитета по финансовым рынкам Госдумы Анатолий Аксаков сомневается в том, что ведомства все-таки успеют договориться к 1 июля — слишком много противоречий, отмечал он журналистам.

Между тем, «Дом.РФ» просчитал три риск-сценария развития ситуации в строительной отрасли, узнала «Московская перспектива», ознакомившись с документами корпорации. Базовый, средний и негативный варианты подробно описывают последствия нового и текущего регулирования. «В условиях существенного сокращения господдержки особенно важной становится способность Банка РФ обеспечить достижение базового сценария снижения ключевой ставки», указал «Дом.РФ», начав главу о негативном сценарии.

Так, если ключевая ставка останется прежней в 2026–2028 годах, строительная отрасль столкнется с «двойным ударом»: со снижением спроса и с ростом стоимости проектного финансирования. Это обернется «полноценным кризисом»: объем финансирования может сократиться примерно на 40% за три года, плюс кратно сократятся запуски новых проектов, в итоге подскочит количество переносов сроков строительства, они станут массовыми. В таком сценарии отрасли потребуется дополнительная государственная поддержка, сделали вывод в «Дом.РФ».

Что потеряет отрасль при ужесточении семейной ипотеки

Есть менее пессимистичное резюме, например, базовый сценарий: при сохранении текущих параметров льготных ипотечных программ в 2026 году выдача займов составит максимум 1,2 млн кредитов на сумму до 5 трлн рублей, из них с государственной поддержкой 450–500 тыс кредитов на 3,1 трлн рублей.

До конца 2026 года компании планируют ввести в эксплуатацию 37,2 млн кв. м многоквартирного жилья, суммарный объем в этом году достигнет 101 млн кв. м, из них 45 млн кв. м — многоквартирные дома, 56 млн кв. м — индивидуальное жилищное строительство, уверены в «Дом.РФ».

Средний сценарий — как скажутся на отрасли предложения Минфина по изменению программы «Семейная ипотека». Объем выдач по программе снизится примерно на 0,5 трлн рублей уже в 2026 году, заТЕМ снижение около 1 трлн рублей ежегодно. Количество ипотечных кредитов составит 1 млн на сумму 4,5–4,6 трлн рублей. Объемы льготных кредитов упадут, но это компенсирует рост рыночной ипотеки до 1,9–2,0 трлн рублей, подсчитали специалисты

От изменения программы «Семейная ипотека» за три года отрасль потеряет более 21 млн кв. м жилья. Тем более, в некоторых регионах уже фиксируют признаки дефицита спроса. Среди них: Краснодарский край, Республика Башкортостан, Приморский край и Воронежская область.

«Московская перспектива» отправила запросы в Минфин, Минстрой, ЦБ, а также в правительство.

Не в первый раз

Коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин сказал «Московской перспективе», что «говорить о кризисе встроительной отрасли преждевременно».

— Рынок недвижимости уже не раз проходил через периоды серьезных изменений и демонстрировал способность адаптироваться к новым условиям. За последние годы отрасль пережила переход на проектное финансирование, изменение ипотечных программ, рост ключевой ставки и снижение доступности кредитования, — напомнил он. — Одним из главных факторов неопределенности сегодня остаются будущие условия семейной ипотеки.

Не согласен с коллегой глава Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) Кирилл Холопик: «выводы «Дом.РФ» в целом соответствуют тем рискам, которые мы также учитываем в своих прогнозах», сказал он «Московской перспективе». Семейная ипотека остается ключевым механизмом поддержки спроса на новостройки и если после 1 июля ее условия будут существенно ухудшены для семей с одним ребенком, а ключевая ставка останется высокой в течение длительного времени, рынок действительно может столкнуться с существенным сокращением продаж и как следствие — с растягиванием сроков строительства, добавил он.

— Поэтому оценку «Дом.РФ» можно считать реалистичным предупреждением о последствиях сохранения жестких денежно-кредитных условий. Масштаб проблем будет напрямую зависеть от темпов снижения ключевой ставки ЦБ до уровня 8-10%, — уверен эксперт.

Согласно прогнозу ЕРЗ на 2026 год, объем запуска новых проектов снизится с 41 млн кв. м до 35 млн кв. м, продажи по ДДУ — с 25–26 млн кв. м до 20 млн кв. м, а ввод многоквартирного жилья — с 45,1 млн кв. м до 41 млн кв. м. Благодаря механизму проектного финансирования все стройки будут завершены, однако сроки ввода многих домов могут быть перенесены на более поздние, подчеркнул он.

Власти нацелены на то, чтобы сделать льготную ипотеку максимально адресной, это шаг давно был необходим, а при текущем дефиците бюджета без него уже не обойтись, поэтому надежды на семейную ипотеку, как поддержку спросу, все меньше, сказала «Московской перспективе» глава отдела ипотеки агрегатора RedCat Елена Кудрявцева.

— Действительно, если учетная ставка не будет снижаться, то строительная отрасль может серьезно пострадать, девелоперы уже находятся в сложной ситуации: с одной стороны на них давят рост затрат и дорогие кредиты на проектное финансирование, с другой – снижающийся спрос, — заметила она.

Замглавы ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова сказала, что анонс возможных изменений по семейной ипотеке уже дает свой эффект и стимулирует спрос на новостройки на протяжении нескольких месяцев. Однако, если с 1 июля ставка для этой категории действительно будет повышена, застройщики, вероятно, постараются удержать ее на прежнем уровне за счет дополнительного субсидирования ставки. По мере снижения ключевой ставки доходность вкладов тоже уже заметно сокращается, а значит, в ближайшее время часть средств может начать перетекать в недвижимость.