Содержание коммерческой недвижимости в России может подорожать на 24%

magnific.com

По оценке Aktivo, сильнее всего в этом году подорожают услуги, требующие постоянного присутствия персонала, — охрана, клининг и комплексное техническое обслуживание. На торговых объектах расходы на эксплуатацию могут вырасти на 17–25% в регионах и на 10–20% в Москве. Для столичных офисов рост оценивается примерно в 10%.

Если раньше содержание коммерческой недвижимости дорожало в среднем на 5–7% в год, то с 2024 года темпы увеличились до 10–20%. Пиковым стал 2025 год, когда эксплуатационные расходы выросли на 17–20% в зависимости от типа объекта.

Стоимость содержания существенно отличается в разных сегментах рынка. Эксплуатация крупного склада обходится примерно в 1 тыс. рублей за квадратный метр в год, торгового центра — около 7 тыс. рублей. В качественных московских офисах расходы достигают 9–10 тыс. рублей за квадратный метр, а в премиальных объектах класса Prime в центре столицы — 15–20 тыс. рублей. В среднем операционные расходы качественных офисов составляют 15–25% от арендной ставки.

Главным фактором роста затрат остается персонал. По данным CMWP, на оплату труда приходится более 65% эксплуатационного бюджета, а на отдельных объектах — до 80%. За последние два года зарплатные ожидания специалистов отрасли выросли на 50–80%, при этом на рынке сохраняется дефицит квалифицированных инженеров и технических работников. Эксплуатационным компаниям приходится конкурировать за кадры со строительством, логистикой, девелопментом и промышленностью.

Особенно заметно кадровый фактор отражается на стоимости клининга и технического обслуживания. Тарифы на уборку офисов классов А и В+ за год выросли на 28%, а техническое обслуживание подорожало примерно на 30%. При этом материалы дорожают медленнее — в среднем на 10–15% за год. Значительную часть эксплуатационного бюджета также формируют коммунальные платежи.

Дополнительное давление на расходы оказывает старение зданий. После десяти лет эксплуатации инженерные системы начинают чаще требовать ремонта, а через 15–25 лет отдельные элементы могут нуждаться в замене. При этом крупное обновление фасадов, кровли, вентиляции и другого оборудования требует уже капитальных вложений. Снизить нагрузку собственникам помогает модернизация: современные инженерные решения способны сократить эксплуатационные расходы до 20%, а комплексное обновление объекта — на 15–30% в первые годы после реконструкции.

Часть растущих расходов собственники могут компенсировать за счет арендаторов, уточняет «Коммерсантъ». В офисах класса А эксплуатационные платежи часто оплачиваются отдельно от базовой арендной ставки, а в торговых центрах возможность их индексации зависит от условий долгосрочных договоров. При этом управляющие компании продолжают сталкиваться с дебиторской задолженностью, которая на отдельных объектах достигает трех-пяти месяцев. В результате операторы вынуждены финансировать текущие расходы за собственный счет и все чаще переходят на предоплату услуг и обязательную индексацию договоров.