Минстрой прогнозирует резкое сокращение ввода жилья к концу 2026 года

magnific.com

Результаты без рекордов
По оценке Минстроя, по итогам 2026 года общий объем ввода жилья в России (без учета присоединенных территорий) может составить 87,75 млн кв. м. Из них 39,68 млн кв. м придется на многоквартирные дома (МКД) и 48,07 млн кв. м — на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это следует из данных Минстроя, с которыми ознакомилась «Московская перспектива».

Для сравнения: в 2025 году, по данным Росстата, ввод жилья в стране достиг 108,1 млн кв. м, из которых 44,6 млн кв. м пришлось на МКД и 63,5 млн кв. м — на ИЖС. Таким образом, прогноз на 2026 год предполагает сокращение объемов ввода на 18,8%: МКД — на 11%, ИЖС — на 24,2%.

«Московская перспектива» направила запрос в Минстрой.

Ранее власти сообщали, что в 2026 году в стране планируется ввести в эксплуатацию не менее 100 млн кв. м жилой недвижимости. Этот показатель важен для властей, чиновники неоднократно подчеркивали, что достигнут этой планки.

Данные Росстата за первое полугодие 2026 года уже свидетельствуют о замедлении рынка. Общий ввод жилья составил 42,76 млн кв. м, что на 18% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

Согласно Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, утвержденной в 2022 году, к 2030 году в России планировалось ввести 1 млрд кв. м жилья — в среднем, около 125 млн кв. м в год, рассказали «Московской перспективе» в «Метриуме». Однако даже рекордный для отечественного рынка показатель 2023 года составил всего 110,4 млн кв. м. Таким образом, властям приходится корректировать первоначальный сценарий.

По оценке коммерческого директора компании «Метриум» Дмитрия Проскурина, снижение объемов строительства является закономерной реакцией рынка на изменение экономических условий. Форсировать ввод жилья сейчас нерационально: в 74 регионах РФ уже наблюдается затоваривание (предложения больше, чем продаж) первичным жильем, тогда как спрос остается ограниченным из-за высокой ключевой ставки, сворачивания льготных ипотечных программ и общей экономической неопределенности.

При этом эксперт считает, что текущие темпы ввода не являются критичными для рынка. Девелоперы могут восстановить свою активность после снижения ключевой ставки и улучшения международной ситуации. По итогам 2026 года, считает эксперт, наиболее вероятным представляется сценарий ввода порядка 85–90 млн кв. м жилья, то есть показатель, близкий к прогнозу Минстроя.

— Сокращение площади построенного жилья на 18–19% за год именно в текущих непростых условиях — результат, свидетельствующий об устойчивости строительной отрасли, — сообщил Дмитрий Проскурин. — Меры господдержки, а также эффективные маркетинговые инструменты застройщиков ведут к нивелированию ущерба от серьезных экономических вызовов.

Устойчивость рынка
Управляющий директор bnMAP.pro Алексей Шухатович отмечает, что ориентир в 100 млн кв. м сам по себе не позволяет оценить устойчивость рынка. Важнее то, насколько объем нового жилья соответствует платежеспособному спросу и как быстро рынок способен поглощать новое предложение. На одних территориях может сохраняться дефицит предложения, тогда как на других уже формируется значительный объем непроданных квартир.

— Сейчас отрасли необходим не максимальный ввод любой ценой, а управляемый ввод, — рассказал Алексей Шухатович. — Уже есть рынки, где при сохранении нынешней скорости продаж реализация остатков после завершения строительства может занять около трех лет и более. Это показывает, что единый показатель ввода необходимо дополнять оценкой реального спроса, распроданности проектов и будущих остатков. Именно баланс этих параметров определяет устойчивость рынка, а не сама по себе круглая цифра в 100 млн кв. м.

По итогам первого полугодия 2026 года, поделились в bnMAP.pro, самый высокий показатель среди анализируемых рынков зафиксирован во Владивостоке — около 40 месяцев, или 3,3 года, в Красноярске — 35 месяцев, в Самаре и Приморском крае — 34 месяца. При этом ситуация может существенно различаться внутри одного города — в зависимости от локации, класса жилья и конкретного проекта.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева считает, что прогноз Минстроя выглядит обоснованным: на фоне высоких ипотечных ставок и изменения условий семейной ипотеки снижаются спрос и продажи, что отражается как на реализации жилья, так и на выходе новых проектов.

— Наиболее возможный сценарий — это ввод на уровне 90 млн кв. м по итогам года, большая часть из которого придется на МКД — порядка 50 млн кв. м, на ИЖС — 40 млн кв. м, — рассказала Елена Чегодаева. — Основной риск для выполнения плана связан с ИЖС: после снижения на 28,6% в первом полугодии его объем по итогам года может составить около 40 млн кв. м. При этом сокращение ИЖС частично компенсируется более устойчивой динамикой многоквартирного строительства, где мы ожидаем порядка 46–48 млн кв. м ввода.

Главный аналитик «Циана» Алексей Попов также отмечает тренд на снижение объемов ввода. Однако эксперт не торопится подтверждать прогнозы Минстроя.

— Итоговые цифры иногда становятся сюрпризом для участников рынка, так как МКД стали непропорционально много вводить в декабре, а итоговый показатель для ИЖС критически зависит от цифр по «дачной амнистии», которые не поддаются верификации, — рассказал Алексей Попов.
От перегрева — к стабилизации
Директор по стратегическому развитию и управляющий партнер ELEMENT Елизавета Конвей считает, что прогноз Минстроя отражает переход рынка от перегрева к стабилизации. Длительный период высокой ключевой ставки заставил девелоперов оптимизировать старты новых проектов. В компании ожидают увеличения объемов ввода МКД во второй половине 2026 года в связи с традиционным повышением объектов ввода в третьем и четвертом кварталах.

Директор по продажам компании «Талан» Рустам Хамдамов отмечает, что на замедление темпов запуска новых проектов повлиял, помимо изменения льготных программ и возросшей стоимости финансирования, еще один фактор. После окончания с 1 января моратория на штрафы за срыв сроков сдачи часть застройщиков сознательно перенесла ввод МКД на 2027 год. При этом отсрочка по выплатам неустоек, действующая до конца текущего года, дает девелоперам определенную гибкость в управлении сроками реализации проектов.

Заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ГК «Таврида Девелопмент» Елена Кабешева отметила, что снижение общего ввода будет по большей части связано с ИЖС, поскольку сегмент МКД остается более устойчивым. Эксперт также отмечает трансформацию рынка: покупатель стал более требовательным, а цена ошибки для девелоперов выше. Поэтому преимущество получают компании с глубокой нишевой экспертизой, которые хорошо понимают аудиторию и создают востребованный продукт.

Гендиректор UNIKEY Айгуль Юсупова допускает, что фактический ввод может оказаться ниже прогноза Минстроя. Сейчас многим девелоперам приходится выбирать: фиксировать убыток или переносить срок сдачи проекта. Стоимость готового жилья будет все сильнее сближаться с ценами на квартиры в строящихся проектах в 2027 году, считает эксперт. В такой ситуации покупатель будет чаще выбирать уже сданные дома, что способно серьезно осложнить продажи и финансирование строящихся объектов.

Рамиль Усманов, президент Федерации ИЖС, связывает снижение объемов индивидуального жилищного строительства в первом полугодии с высокой ключевой ставкой. Дальнейшая динамика, по его оценке, будет зависеть прежде всего от решений по семейной ипотеке, изменения ключевой ставки и возможного появления отдельной ипотечной программы для ИЖС.