Числом и чеком: где в Ленинградской области скупают новостройки

Каждая седьмая сделка — в Шушарах
За семь месяцев 2026 года, по данным DataFlat, в Петербурге прошло 17 тыс. сделок с квартирами на первичном рынке. По расчётам «Московской перспективы», лидируют Шушары — 2,4 тыс. сделок, или 13,6% городского объёма. На втором месте Полюстрово — 1,8 тыс. сделок и 10,5%, на третьем Коломяги — 1,4 тыс. и 8,4%.

В результате Шушары, Полюстрово и Коломяги собрали почти треть — 32,4% — всех сделок. При этом явного монополиста на карте городских продаж нет: даже на крупнейшую локацию приходится меньше 14% рынка.

За январь–июль DataFlat учитывает в Ленинградской области 13,6 тыс. сделок с квартирами в новостройках. Из них 3,9 тыс пришлись на Новосаратовку — 29,3% всего регионального объёма. Следом идут Новоселье с 2 тыс. сделками и долей в 14,8% и Мурино — 1,9 тыс. сделок и 14,5%. Ещё 9,3% приходится на Янино-1.

Три крупнейшие локации в итоге собрали 58,6% продаж, а вместе с Янино-1 — уже 67,9%. То есть больше двух третей областного рынка сосредоточено в четырёх локациях.

— Лидерство отдельных локаций в первую очередь связано с сочетанием объема предложения и доступного бюджета покупки. В Петербурге это хорошо видно на примере Шушар: здесь представлен большой объем массового жилья, а стоимость квартиры позволяет охватить более широкую аудиторию, чем в центральных и более дорогих районах города, — отмечает бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.

По ее словам, в Ленинградской области концентрация спроса выражена еще сильнее. Новосаратовка, Мурино, Новоселье и Янино — крупные территории комплексного освоения, где одновременно реализуется значительный объем жилья. Поэтому высокий результат конкретной локации не всегда следует трактовать только как показатель ее привлекательности: на число сделок влияют масштаб экспозиции, количество проектов и активность крупных девелоперов.

Иными словами, высокий результат Новосаратовки нельзя объяснить только популярностью самой территории. На статистику работает и большой объём выставленного здесь жилья.

Однако количество проданных квартир ещё не показывает, где сосредоточена основная часть денег покупателей. В Петербурге рейтинг заметно меняется, если вместо сделок считать их стоимость.

Васильевский остров поднимается в деньгах
По расчётам «Московской перспективы» на основе данных DataFlat, по оценочной стоимости продаж Шушары остаются на первом месте — около 21 млрд рублей. Но вторым становится округ Морской с 18,54 млрд рублей, хотя по количеству сделок он занимает только шестую строчку. Коломяги набрали 17,12 млрд рублей, Невская застава — 14,34 млрд.

Причина хорошо видна по среднему чеку. В Шушарах он составляет около 8,9 млн рублей, в Полюстрово — 7,3 млн, в Коломягах — 11,8 млн. В округе Морской средняя оценочная стоимость одной сделки достигает примерно 18 млн рублей.

Ещё выше показатель в Гавани — около 21,8 млн рублей. При 537 сделках эта локация набрала 11,72 млрд рублей оценочного объёма продаж. Для сравнения: в Пулковском меридиане квартир продано почти вдвое больше — 1 073, — но их общая оценочная стоимость составила около 8,48 млрд рублей.

— Показательно и расхождение рейтингов по количеству сделок и их денежному объему. В Петербурге массовые локации выигрывают за счет количества проданных квартир, тогда как территории с более дорогим предложением могут при меньшем числе сделок показывать сопоставимый или более высокий денежный результат, — поясняет Вера Голубева. — Фактически мы видим несколько моделей спроса: покупатель массового сегмента прежде всего ориентируется на доступный бюджет и условия покупки, а в более дорогих проектах возрастает значение самой локации, характеристик проекта и качества продукта

Разницу особенно хорошо видно на Васильевском острове. Округ Морской и Гавань сильно уступают Шушарам и Полюстрово по количеству проданных квартир, но высокий чек выводит их в число лидеров, когда рынок считают в деньгах. Чем выше бюджет покупки, тем меньше потенциальная аудитория — и тем требовательнее становится покупатель к самому проекту.

Оба рейтинга почти совпали
Новосаратовка занимает первое место и по числу сделок, и по их оценочной стоимости — 25,39 млрд рублей. Средний чек здесь составляет около 6,4 млн рублей. Новоселье с 17,70 млрд рублей и Мурино с 15,67 млрд рублей также сохраняют второе и третье места. Средний чек составляет около 8,8 млн и 8 млн рублей соответственно. Янино-1 занимает четвёртую позицию с 10,99 млрд рублей и средним чеком около 8,7 млн рублей.
Новосаратовка, таким образом, берёт прежде всего объёмом. Средний чек здесь ниже, чем у ближайших конкурентов, зато на одну локацию приходится почти треть всех сделок с квартирами в новостройках Ленобласти.

Сохранится ли такая расстановка сил, будет зависеть не только от покупателей. На рейтинг способны повлиять новые старты и объём квартир, который девелоперы выведут на рынок.

— До конца года позиции лидеров будут зависеть не только от спроса, но и от того, какой объем нового предложения девелоперы выведут в продажу. Если в отдельных локациях крупных стартов будет немного, география сделок может заметно измениться даже без существенного изменения покупательских предпочтений, — прогнозирует Вера Голубева.

Но объём предложения — только одна сторона вопроса. Для массового рынка не менее важна доступность покупки, а значит, условия ипотечного кредитования.

Чем ниже стоимость квартиры, тем шире круг семей, которые могут собрать первоначальный взнос и выдержать ежемесячный платёж. Поэтому крупные локации массового сегмента особенно чувствительны к условиям ипотечных программ.

Однако зависимость от кредитования сохраняется и в более дорогих проектах.

— Многие проекты бизнес-класса в Петербурге сегодня соответствуют требованиям программы семейной ипотеки, поэтому спрос в этом сегменте достаточно сильно зависит от доступности ипотечного кредитования», — говорит основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов.

По словам Кирилла Сиволобова, сообщения об изменении условий семейной ипотеки в конце 2025-го — начале 2026 года ускоряли принятие решений покупателями.

В массовом сегменте влияние кредитования ещё заметнее. Поэтому большие объёмы продаж в Новосаратовке, Мурино и других пригородных локациях нельзя сводить только к привлекательности адреса. Здесь одновременно работают цена квартиры, масштаб предложения и возможность уложить покупку в доступный семье бюджет.