Как юридические нормы влияют на работу девелоперов
Сегодня даже самые смелые градостроительные проекты наталкиваются на стену устаревших норм, бюрократических коллизий и несовершенства законов, не успевающих за реалиями рынка. В то же время, когда правила игры остаются прежними, а вызовы становятся все сложнее, бизнес оказывается в положении, где каждый шаг сопряжен с рисками, которых можно было бы избежать. И здесь проблема не в отсутствии желания строить, а в том, что действующая нормативная база все чаще становится тормозом, а не инструментом развития. В этой ситуации фундаментом для устойчивого городского развития может и должна ё стать только четкая, предсказуемая и гибкая нормативная среда.
"Невидимые" обременения: когда ЕГРН неточен
Одно из самых распространённых заблуждений девелоперов — вера в то, что все ограничения использования земли отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" VERBA LEGAL Татьяна Яковлева напомнила, что до 2018 года зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) устанавливались локальными актами, и переходный период их внесения в ЕГРН продлится до 2025–2028 годов. Поэтому суды сегодня признают такие зоны действующими, даже если они не отображены в реестре.
"Маяком" возможных ограничений, по ее словам, служит соседство с инфраструктурой — охранные зоны трубопроводов, электросетей, метрополитена. "Выходом из ситуации может стать глубокая правовая экспертиза участков, выходящая за рамки выписки из ЕГРН. Необходимо изучать документы территориального планирования, проекты планировки территории (ППТ), планы подземных коммуникаций и даже прежние постановления городских органов. Только комплексный анализ позволяет выявить «спрятанные» обременения и оценить реальные возможности участка", - пояснила Татьяна Яковлева.
Наследие и социальная нагрузка: цена прогресса
В то же время проекты с объектами культурного наследия — особый случай. Как пояснила юрист практики "Недвижимость. Земля. Строительство" VERBA LEGAL Наталия Дубова, режим таких территорий регулируется не Градостроительным кодексом, а специальным законодательством. "Любые работы — от консервации до приспособления под современные функции — требуют согласования с органами охраны памятников, научного руководства и авторского надзора", - пояснила она. При этом приспособление исторического здания под офис или отель, по её мнению, — самый интересный для девелоперов, но и самый трудоёмкий путь.
Не менее обременительным фактором стала в последние годы обязанность девелоперов строить объекты социальной инфраструктуры, либо платить компенсацию в бюджет. Стоит напомнить, что эта компенсация рассчитывается исходя из количества мест в социальном учреждении, стоимости земельного участка и прогнозируемой инфляции. К тому же, как отметил заместитель директора по градостроительным вопросам ГК PIONEER Денис Новиков, порядок расчета этой компенсации недавно изменился. "Это означает, что на ту же жилую площадь девелопер должен обеспечить почти вдвое больше мест в школах и детских садах. Компенсация в бюджет хоть и позволяет ускорить стройку, становится серьёзной финансовой нагрузкой", - добавил он.
Программа КРТ: зональные различия и "подводные камни"
Одним из главных государственных инструментов в градостроительной политике стало комплексное развитие территорий (КРТ). Но, как показала практика, этот механизм требует ещё серьезной доработки. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает необходимым внесения поправок в нормативную базу: инвесторам нужны опции продления сроков договоров КРТ при возникновении непредвиденных обстоятельств — от бюрократических проволочек до рассинхронизации действий госорганов и ресурсоснабжающих компаний. "Кроме того, нередки случаи, когда проект КРТ реализовать эффективно или в обозначенные сроки становится невозможно по объективным причинам. Для таких случаев мы предлагаем проработать механизм более комфортного как для бизнеса, так и для властей расторжения договоров ", - заявил В. Преображенский. При этом отмечается, что причинами осложнений могут стать выявленные права третьих лиц в отношении, например, федеральной собственности или невозможности подключения инженерных сетей ресурсоснабжающих организаций.
Обсуждая риски и сложности данной проблемы, особое внимание участники конференции обратили на практику изъятия земельных участков. По словам руководителя правового обеспечения КРТ компании "Страна Девелопмент" Кристины Черновой, в Москве этот процесс отлажен: 79% изъятий — через суд, решение принимается за 2–3 месяца. "В регионах же судебные изъятия применяются лишь в 15% случаев, экспертизы затягиваются более чем на 200 дней, а повторные назначаются почти в каждом втором деле. В результате сроки реализации проектов увеличиваются на 1,5–2,5 года, делая их экономически невыгодными", - обратила внимание она.
На чужой земле
Не является секретом, что в условиях дефицита "своей" земли девелоперы зачастую работают на "чужих" участках. В то же время, реализация таких проектов требует особой подготовки и юридической проработки. Так, первый заместитель генерального директора ГК "Родина" Ярослав Бычков выделил три распространённые правовые конструкции: аренда с множественностью лиц, субаренда и смена вида разрешённого использования (ВРИ) с последующим выкупом. Все они требуют высочайшего уровня юридического сопровождения и прозрачности отношений с госорганами.
В свою очередь, юрист Арсений Дампилов рассказал о неординарных решениях, возможных в таких случаях: это может быть договор простого товарищества, либо принятие соглашения о долевой собственности и порядке пользования. Эти схемы как раз позволяют обходить ограничения классической аренды и создавать гибкие модели сотрудничества, особенно актуальные при редевелопменте или создании технопарков.
Подводя итоги конференции, эксперты единодушно подтвердили возросшую роль юридического сопровождения. И действительно, если раньше многие процессы организации девелоперского бизнеса и взаимодействия его участников решались по умолчанию, то сегодня такое просто невозможно. Успешный проект теперь — это результат того, насколько точно его авторы смогли "упаковать" идею в привлекательный для банка, государства и инвесторов продукт. Юридическая креативность, глубокое понимание нормативной базы, умение работать с "невидимыми" рисками становится сегодня не преимуществом, а необходимым условием для того, чтобы мечта о новом городе стала реальностью.
