Бюджет на покупку квартиры в Москве подскочил почти в полтора раза за пять лет

magnific.com

Динамика роста
По данным bnMAP.pro, средний бюджет покупки новостройки в старой Москве вырос с 38 млн до 89,4 млн рублей за пять лет — на 135,5%. При этом цена квадратного метра увеличилась не так сильно — на 106,5%. В Новой Москве покупка подорожала на 81,9%, а средняя цена квадратного метра выросла на 70,6%. На рынке Московской области 1 кв. м рос быстрее среднего бюджета покупки: за пять лет рост составил 67,1 и 62,7% соответственно.

Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин рассказал «Московской перспективе», что показатель роста бюджета покупки зависит от сегмента. В старой Москве 1 кв. м дорожает быстрее стоимости целого лота: в студиях — 87 против 83%, в однокомнатных квартирах — 76 против 71%. В Новой Москве наоборот: бюджет покупки растет быстрее квадратного метра.

По данным «Метриума», за пятилетний период стоимость студии в новостройке в старой Москве увеличилась на 81,8%, однокомнатной квартиры — на 69,2%, двухкомнатной — на 56,3%. Одновременно сократилась средняя площадь жилья: студий — на 0,6 кв. м, однокомнатных квартир — на 1,2 кв. м, двухкомнатных — на 2,2 кв. м, трехкомнатных — на 5,7 кв. м.

В Новой Москве бюджет по отдельным форматам жилья рос даже быстрее, чем в старой Москве, сообщили в «Метриуме». При этом средняя площадь, в отличие от старой Москвы, выросла: студий — на 2,7 кв. м, однокомнатных квартир — на 3,4 кв. м, двухкомнатных — на 3,6 кв. м, трехкомнатных — на 6,5 кв. м.

Главный аналитик «Циана» Алексей Попов рассказал «Московской перспективе», что бюджет покупки растет быстрее цены квадратного метра в результате сокращения среднего метража проданной квартиры. В «Циане», в отличие от «Метриума», фиксируют сокращение среднего метража за пять лет по всем локациям: в старой Москве — на 1,8 кв. м, в Новой Москве — на 1,7 кв. м, в области — на 1,9 кв. м.

Разрыв сокращается
Ценовой разрыв между старой и Новой Москвой постепенно сокращается, сообщили в «Циане». Одним из ключевых факторов, повлиявших на рост бюджета, стала программа льготной ипотеки: она подстегнула рост цен и усилила расхождение между первичным и вторичным жильем.

По оценке Алексея Попова, если в начале 2010‑х разрыв был 2,5-кратным, а к концу 2010-х сократился до 2-кратного размера, то сегодня он составляет порядка 75–80%. Развитие транспортной и социальной инфраструктуры в Новой Москве повышает привлекательность территории — именно это ведет к сближению ценовых уровней. Тем не менее в обозримой перспективе разрыв на рынке сохранится.

По данным «Домклика», с которыми ознакомилась «Московская перспектива», на конец августа 2026 года наиболее доступные предложения на первичном рынке столицы сосредоточены в Новой Москве — стоимость квадратного метра здесь начинается от 337 тыс. рублей. Сравнительно невысокие цены в пределах старой Москвы также зафиксированы в ВАО (434,3 тыс. руб. за кв. м), ЮВАО (450,3 тыс. руб. за кв. м) и СВАО (492,5 тыс. руб. за кв. м).

Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева сообщила «Московской перспективе», что разница между старой и Новой Москвой прежде всего объясняется структурой предложения: в Новой Москве 98% предложения относится к массовому сегменту, тогда как в старой Москве его доля составляет не более 29,7%. Именно поэтому спрос постепенно перетекает из комфорт-класса внутри МКАД в Новую Москву.

В то же время ипотека остается главным драйвером покупки новостроек в массовом сегменте. По словам Елены Чегодаевой, значительная часть ипотечных сделок приходится на семейную ипотеку, несмотря на изменение условий программы. А на фоне роста средней стоимости квадратного метра и высоких ипотечных ставок покупатель все чаще ориентируется на меньшую площадь.

Директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков сообщил «Московской перспективе», что более быстрый рост бюджета в Москве по сравнению с квадратным метром связан с изменением продуктовой структуры. Комфорт-класс в Москве практически перестал пополняться новыми объектами, а предложение быстро вымывается. Новое строительство все чаще относится к бизнес-классу и более дорогим категориям, что автоматически поднимает средний бюджет покупки.

На этом фоне усиливается миграция спроса в область. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в 2026 году около 40% потенциальных покупателей, которые первоначально планировали купить первичное жилье в столице, переориентируются на областные ЖК. Год назад их доля составляла около 20%.

Покупатель ужесточает требования к бюджету
По оценке руководителя направления исследований рынка и целевой аудитории группы «Самолет» Анастасии Морозовой, за период с августа 2021 по август 2026 года средний бюджет сделки в Московском регионе вырос на 50,1%: в Москве показатель достиг 80,5%, в Новой Москве — 52,5%, в Московской области — 40,2%. При этом покупатель стал гораздо чувствительнее к общей сумме сделки и ежемесячному платежу.

На практике это выражается в спросе на компактные, но функциональные квартиры, поиске альтернативных локаций, а также в растущей значимости семейной ипотеки, субсидированных программ, трейд-ин и комбинированных схем оплаты. Часть клиентов откладывает покупку, ожидая более выгодных кредитных условий или увеличивая первоначальный взнос. При этом транспорт, социальная инфраструктура, благоустройство и качество продукта остаются ключевыми критериями выбора.

По данным «Самолета», в старой Москве в августе 2026 года покупатели чаще выбирали квартиры за 20–25 млн рублей (20% от всего спроса), тогда как в августе 2021-го — за 10–15 млн (26%). В Новой Москве наиболее востребованным стал ценовой диапазон 10–15 млн рублей (44% от всего спроса), хотя в 2021-м преобладал бюджет до 10 млн рублей (74%). В Московской области по‑прежнему лидирует ценовой сегмент до 10 млн рублей, однако его доля сократилась с 91 до 55%.

Директор департамента продаж SEZAR GROUP Дмитрий Демьяненко рассказал «Московской перспективе», что первоначальная эмоциональная реакция на стремительный рост цен уже прошла. Покупатели адаптировались к изменившейся конъюнктуре и пересмотрели представление о «нормальной» стоимости жилья.

— Я бы не сказал, что покупатели за пять лет стали иначе относиться к бюджету, — отметил Дмитрий Демьяненко. — Покупатель учитывает бюджет, но не сводит выбор к минимальному чеку. Он по-прежнему соотносит цену со своими требованиями к локации, классу, метражу, планировке, этажу, виду из окон и инфраструктуре проекта.

Директор департамента аналитики и ценообразования группы «Эталон» Никита Мурин сообщил «Московской перспективе», какими способами покупатели адаптируются к новым условиям. Все чаще применяются комбинированные ипотечные схемы: часть суммы берут по семейной ипотеке, а остаток — по рыночной ставке. Не менее востребована и рассрочка от девелопера, в том числе с минимальным первоначальным взносом или без процентов. Помимо этого, клиенты присматриваются к более доступным локациям и сегментам жилья. Некоторые принимают решение отложить сделку, а кто‑то переключается на вторичный рынок.