Банкротные торги: стоит ли идти на риск

freepik

Популярное направление

Еще пять–десять лет назад банкротные торги, в частности, по недвижимости были нишевым направлением для узкого круга профессионалов, сегодня же это крупный параллельный рынок, куда массово переориентируются инвесторы и обычные покупатели, рассказала изданию брокер Гильдии риелторов Москвы Оксана Муромцева.

Помимо общей тенденции роста банкротов, на ситуацию влияет отложенный эффект ипотечного бума 2023 года, когда банки выдали 2 млн кредитов на 7,8 трлн рублей, что стало историческим рекордом, рассказала эксперт. Тогда 66% всех ипотек относились к высокорискованным: с долговой нагрузкой заемщика выше 80% дохода или первоначальным взносом менее 20%. В результате просроченная задолженность по ипотеке выросла с 70 до 293 млрд рублей всего за два года.

— Сейчас на банкротные торги попадает «осадок» той эпохи — квартиры людей, бравших ипотеку на пределе возможностей, — пояснила эксперт.

Кажется, что торги — это возможность претендовать на дешевое имущество вчерашних должников, ведь стартовая цена достаточно привлекательная, подчеркнула Оксана Муромцева. Например, самый маленький, но все равно существенный, дисконт в столице — около 24%, некоторые лоты идут минус 35–40%. Если говорить в среднем по России, то такое жилье продают со скидкой 43% от стартовой цены, отметила эксперт.

— Дело в том, что перед арбитражным управляющим стоит одна задача — быстро продать имущество должника, как правило такие квартиры идут на торги по цене ниже рыночной, — рассказал «Московской перспективе» представитель Российской гильдии риелторов Николай Зырянов.

По его словам, лидер по общему числу граждан-банкротов по всей России — Москва и область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская область.

Скрытые риски

Но такой ли выгодной будет покупка, если учесть все нюансы и дополнительные расходы? Говоря о торгах по имуществу банкротов, стоит иметь в виду важную особенность процедуры аукциона, которую многие упускают из виду.

— На торгах по банкротству нужно внести задаток, определенный процент от начальной цены, который подтверждает намерения покупателя принять участие в процедуре, причем на ипотеку не стоит рассчитывать, на банкротный лот такой займ оформить практически невозможно, — напомнили эксперты федерального оператора электронных торгов «Росэлторг». — Далее придется подписать договор купли-продажи. В случае отказа заключать договор по итогу торгов покупатель нередко рискует потерять этот задаток.

При подготовке к торгам необходимо тщательно изучить лот, историю владения, возможные обременения, отметил Николай Зырянов. Например, в квартире может быть зарегистрирован сам банкрот, его семья, а снятие с регистрационного учета и выселение должника будет задачей покупателя. При этом существует перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением даже после реализации на торгах – выселить их невозможно даже по суду, подчеркивает Оксана Муромцева.

— Другим возможным обременением может стать неузаконенная перепланировка, — добавили в «Росэлторг». — При банкротстве объект продается «как есть», а скрытые дефекты можно обнаружить только спустя время.

Осмотр лота до участия в торгах часто невозможен, а бывшие собственники иногда сознательно портят имущество, предупреждает в свою очередь Оксана Муромцева.

Дисконт за риск

И даже если все эти риск-факторы учтены, остается еще один, едва ли не главный: покупку недвижимости на торгах даже после подписания договора можно оспорить, предупредила Оксана Муромцева. Этот сценарий грозит потерей времени и сложностью возврата денег.

— Продажа квартиры с торгов отнюдь не гарантирует устойчивость титула, не исключает возможность последующего оспаривания сделок. Например, к стандартным основаниям признания сделки недействительной добавляются возможные ошибки арбитражного управляющего при организации торгов, что вообще нельзя предусмотреть, — отметил в свою очередь Николай Зырянов.

Как рассказала «Московской перспективе« младший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Кристина Вострикова, относиться к таким торгам нужно не как к обычной покупке квартиры, а как к юридически сложной сделке.

— Главный риск заключается не в самой процедуре торгов, а в качестве проверки объекта до подачи заявки. Прежде всего, необходимо изучить не только цену лота, но и всю документацию: сообщение о торгах, положение о продаже имущества, проект договора купли-продажи, сведения из ЕФРСБ, документы на объект, выписку из ЕГРН, информацию о зарегистрированных лицах, судебных спорах, арестах, залогах, обременениях и фактическом состоянии недвижимости, — говорит эксперт.

Арбитражный управляющий Татьяна Пугачева также согласна, что к участию в торгах стоит подходить только после полной юридической и фактической проверки объекта, в том числе узнать историю приобретения этого имущества должником, проверить окончены ли все суды, связанные с этим имуществом – возможно не истекли сроки для обжалования в ВС РФ.

— Обязательно следует изучить сообщение о торгах, проект договора купли-продажи и документы по лоту, потому что именно там фиксируются порядок передачи объекта, сроки оплаты, условия задатка и специальные оговорки продавца, — говорит эксперт и напоминает, что для участия в торгах также нужна квалифицированная электронная подпись и регистрация на самой электронной площадке.

Таким образом, резюмируя мнения всех экспертов, можно сказать, что жилье на торгах по банкротству стоит воспринимать как инвестиционный объект, понимая, что цена ниже рынка – это премия за риск. Если покупатель юридически квалифицирован и имеет профессиональные навыки по работе с обременениями, он может приобрести сложный в юридическом плане объектов за минимальную цену, успешно «очистить» его и выгодно распорядиться.

Но участие в торгах без необходимой подготовки и юридической поддержки – рискованная идея. Нередко может потребоваться независимая оценка недвижимости или сопровождение профессионала именно в области банкротных торгов, а помощь юристов можно сразу смело закладывать в бюджет. Также придется посчитать расходы на возможное выселение зарегистрированных жильцов, ремонт, погашение текущих платежей и время, которое потребуется на оформление права собственности.

Банкротные торги — инструмент для подготовленного покупателя. Нужно ясно понимать процедуру и рассчитывать экономику сделки с поправкой на скрытые расходы. Если все условия соблюдены, то есть шанс совершить выгодную инвестицию или приобрести жилье для себя существенно ниже рынка. В противном случае неучтенные издержки могут «съесть» всю выгоду или даже оставить вас в положении прежнего хозяина недвижимости.