Юристы назвали признаки мошенничества при купле-продаже квартир

freepik

Где кроются риски
Эксперты назвали причины, по которым стоит отказаться от сделки по недвижимости. «Красные флаги» для покупателей и продавцов квартир были озвучены на встрече в рамках проекта «Разбор громких юридических споров», организованной уполномоченным по защите прав предпринимателей в Москве.

По словам адвоката Ольги Волковой, первым делом нужно следить за поведением продавца. Насторожить должны следующие сигналы: собственник избегает личных встреч и действует через доверенность, оформленную недавно; продавец требует необоснованно ускорить процесс или назначает подозрительно низкую цену, уклоняется от ответов на прямые вопросы или препятствует присутствию родственников покупателя при осмотре.

История с квартирой Ларисы Долиной стала не единичным случаем, а индикатором очередной волны случаев мошенничества. Бизнес-омбудсмен Москвы Татьяна Минеева привела статистику: в 2023 году таких дел было 55, а в 2024-м — уже 180. В 2025-м зафиксировано 114 процессов, аналогичных кейсу певицы. Сегодня тема остается актуальной и требует профессионального обсуждения, констатировала омбудсмен.
По словам адвоката Анатолия Кучерены, на повестку дня выходит понятие «осмотрительность», и это слово должно стать главным как для продавца, так и для покупателя. Эксперт жестко раскритиковал решения судов по делу Долиной Кучерена юрист назвал «абракадаброй».

— Человек покупает квартиру, четко просмотрев все условия договора. <…> И вдруг оказывается, что он виноват в том, что кто-то кого-то обманул. В данном случае, понятно, должен нести ответственность продавец. Представляете, такая абракадабра, если бы это прошло и вошло бы в практику, что было бы с нами, что было бы на рынке, — возмутился Кучерена.

При этом адвокат призвал не «порочить всю систему», а максимально просвещать людей, донося до них информацию — например, через методички, разработанные юридическим сообществом. Если в процессе Долиной и Лурье поставили точку, то есть много других дел, и ко всем нужен индивидуальный подход, заключил адвокат.

Что изменится и как защититься прямо сейчас
Дело Долиной не совершило переворот в судебной практике, однако прецедент задал тенденцию, отметила юрист Наталья Галицкая.
— Раньше добросовестность воспринималась как юридический термин. Сегодня она становится экономическим активом, — заявила эксперт.

Девелоперы закладывают риски, связанные с тем что продавец может потребовать квартиру обратно, в стоимость своих проектов, а брокеры между тем становятся полноценными менеджерами по управлению этими рисками, подчеркнула Галицкая: теперь работа риелтора — не просто выписка из ЕГРН, а тотальное документирование: нужно фиксировать переговоры, составлять отчеты о показах, начиная с самого первого, хранить переписки. По мнению Галицкой, дело Долиной подтвердило защиту добросовестного приобретателя, однако суды теперь требуют четкого обоснования осмотрительности сторон. Для бизнеса цена вопроса велика, подчеркнула эксперт: речь идет не только о стоимости объектов, но и о репутации, на которой негативно сказывается наличие судебных исков.

Решение в пользу Долиной в Верховном суде — редчайшее исключение, добавила адвокат Екатерина Тютюникова. В большинстве подобных случаев квартиры возвращают обманутым продавцам, высшая инстанция попросту отказывает в пересмотре, указывая на отсутствие оснований. По ее мнению, в деле певицы решающей стала ошибка защиты: если бы певица не отказалась от экспертизы в гражданском деле, она могла бы выиграть дело против Полины Лурье.

В Госдуме между тем проходит первое чтение законопроект, направленный на выявление «зомби-схем», рассказала юрист Юлия Стрюкова. Инициатива предполагает три жестких фильтра для регистрации сделок с недвижимостью. Первый предусматривает период охлаждения в 7 дней, чтобы у продавца была возможность понять, что он действует под влиянием мошенников. Второй — обязательные безналичные расчеты и запрет перевода средств третьим лицам. Третий фильтр предполагает, что продавец должен давать покупателю нотариальное согласие на проживание последнего.

А пока новый закон не принят и покупатели, как и продавцы, остаются беззащитными, юристы советуют строго придерживаться «безопасного» чек-листа: проверять адекватность цены, избегать наличных, оформлять предварительный договор с предоплатой и проводить юридическую проверку. Кроме того, перед заключением сделки целесообразно изучить окружение продавца, потребовать справку из психоневрологического диспансера и убедиться в том, что ему есть где жить. Наконец, ни в коем случае не стоит спешить, а саму сделку нужно обязательно заверить у нотариуса.

При заключении договора с риелтором следует максимально подробно расписать обязанности, возлагаемые на исполнителя, добавила Ольга Волкова, а также зафиксировать срок, в течение которого должны быть оказаны услуги. Обязательно нужно предусмотреть неустойку на случай нарушения договоренностей и убедиться в том, что риелтор прошел добровольную сертификацию и является членом профессиональных союзов или ассоциаций.