В Москве число квартир до 28 кв. м сократилось втрое за два года

Структурные изменения
Уже в 2027 году доля мини-квартир в общем объеме предложения новостроек в Москве упадет до 1–1,5%, а то и до нуля, сообщила «Московской перспективе» гендиректор агрегатора Red Cat Наталья Шаталина. Примерно такой же прогноз дал коммерческий директор агентства «Метриум» Дмитрий Проскурин: по его словам, сейчас таких лотов в столице около 3,3 тыс, по итогам 2026 года объем предложения не превысит 1 тыс, а через год произойдет полное исчерпание.

При этом еще пару лет назад малогабаритки занимали четверть рынка — на них приходилось более 23% всех предложений в новостройках, указал эксперт. В конце весны 2025-го их доля сократилась до 16%, а к маю 2026-го рухнула до 8%. 

На этой волне цены на компактное жилье в Москве растут: квадратный метр в лотах до 28 кв. м в начале лета стоил в среднем 575 тыс. рублей — на 34% выше показателей годичной давности, фиксируют аналитики «Метриума».

Согласно данным RedCat, в июне 2026 года новых микроквартир в столице насчитывается всего 2,4 тыс. Средняя цена лота в старых границах города — около 17 млн рублей, в Новой Москве — 11,6 млн рублей, сообщила Шаталина.

Резкое сокращение числа мини-квартир наблюдается с середины 2024 года. Тогда вступило в силу постановление правительства Москвы, запретившее строительство однокомнатных квартир до 28 кв. м и двухкомнатных — до 44 кв. м. В мэрии указали на то, что мелкие нарезки в новостройках снижают качество жизни, перегружая инфраструктуру.

Запрещённый формат
Норма существовала и раньше, однако она носила добровольный характер, пояснили «Московской перспективе» юристы. После запрета 2024 года власти просто перестали выдавать разрешение на строительство объектов с несоответствиями по метражу, рассказала руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

При этом нарушения могут выявить на любом этапе строительства, отметил старший партнер «АНП Зенит» Ильдар Багаутдинов. Если их обнаружат в ходе проверок уже строящегося здания, это грозит штрафом до 1 млн рублей или приостановкой деятельности застройщика на 90 дней. На стадии ввода в эксплуатацию объект с нарушениями будет попросту заморожен.

Теперь требование закреплено и в постановлении о согласовании архитектурно-градостроительных решений, которое начнет действовать с 30 сентября. Эта норма с точки зрения уже действующего запрета носит формальный характер, уточнил Дмитрий Проскурин.

После введения новых требований девелоперы оказались в неоднозначной ситуации, указала «Московской перспективе» аналитик по динамическому ценообразованию BM Group development Ирина Павлова: застройщики теряют один из самых ликвидных продуктов. Среди покупателей мера ударит по тем, кто планирует первое жилье, а также по инвесторам, студентам, молодым специалистам и одиноким людям, подчеркнула аналитик.

Многие потенциальные покупатели жилья в Москве озадачены запретом, указала партнер архитектурной мастерской МАМ Татьяна Борисова: мини-формат выбирали для родители, которые помогают детям с первым жильем, а также приезжие. Борисова подчеркнула, что здесь речь, как правило, о временном варианте.

Сами девелоперы оценивают меру по-разному. Так, в ЛСР убеждены, что компактные варианты нужны, и продолжают предлагать их в пределах стандарта. Жилье до 28 кв. м доступно в проектах, разрешение по которым получено до 2024 года.

У «А101» доля мини-квартир и до запрета не превышала 10%, а сейчас и вовсе упала до 5%, рассказал замдиректора по разработке продукта девелопера Павел Брызгалов. Группа специализируется на семейных форматах, мера властей лишь подтвердила общий курс компании.

Региональная картина
Согласно данным «Циана» на июнь 2026 года, по всей России на лоты менее 28 кв. м приходится 7% предложения против 11% в 2023 году, сообщил главный аналитик платформы Алексей Попов. Если не учитывать столичный регион, Петербург и Ленобласть, то доля «малышей» составляет 5% против 9% тремя годами ранее.

Активнее всего микроформат, по данным Попова, предлагают в Петербурге (18% от всех объявлений по городу), Краснодаре (12%) и Ленобласти (10%), а также в Новосибирске (8%), Подмосковье (7%), Екатеринбурге и Воронеже (по 6%) — городах с сильным миграционным приростом и высокими ценами.

В Московской области запрет действует с начала 2025 года, в Ленинградской — с января 2026-го. В других регионах жестких ограничений нет, как и в Петербурге, который при этом лидирует по числу малогабариток.

Минимум в 28 кв. м на федеральном уровне был закреплен в СниПах на уровне рекомендаций еще в 2003 году, рассказала Жанна Колесникова. Минстрой постоянно напоминает о них, однако запрет в регионах нет и вводить его не будут, уверена юрист.

Пока что микроквартиры по-прежнему занимают примерно 10–11% объема строящегося жилья по стране, хотя их доля падает, заявил «Московской перспективе» директор по продукту компании «Унистрой» Эдуард Шагимарданов.

Самые маленькие лоты в регионах весьма далеки от стандарта: в Краснодарском крае встречаются варианты от 11,3 кв. м, а в Воронежской области студии стартуют от 14,9 кв. м, отметила Ирина Павлова. Но это скорее нижняя граница рынка, а не массовая практика, пояснила эксперт. В крупных агломерациях компактные варианты начинаются с 19–22 кв. м, при этом доля предложения таких форматов упала там в 2025 году до 8,6% от общего объема — семь лет назад она была на уровне 17%, указала Павлова.

Особняком стоят курортные локации — Сочи, Кубань, Дагестан, уточнила Татьяна Борисова. Здесь мини-форматы пользуются большим спросом в связи с туристами.

С точки зрения покупки под аренду микрожилье вообще намного выгоднее — сдавать его проще, рассказал сооснователь группы «Родина» Антон Винер. Варианты на 35–38 кв. м часто уступают по эффективности компактным и продуманным форматам, отметил он.

Но в большинстве российских городов за пределами столичного региона запрос на компактность ниже сам по себе, продолжила Борисова. Это подтверждают и региональные игроки. Так, основными клиентами челябинского девелопера «Голос» являются семьи, поэтому больше всего востребованы двушки со средней площадью в 55 кв. м, рассказала директор по продукту компании Анастасия Звонарева. В таком же ключе высказалась руководитель отдела продаж екатеринбургского девелопера «Практика» Ксения Петрова. В обеих компаниях поддерживают рекомендации Минстроя.

В Новосибирске доля жилья 25-35 кв. м по-прежнему составляет солидную нишу — 16% предложений, сообщила основатель компании для застройщиков «Бусы» Ирина Гущина. Однако мини-лоты постепенно замещаются апартаментами с сопутствующей инфраструктурой, уточнила она. В целом идет тренд на увеличение площади, добавила Гущина: это связано с новыми условиями льготной ипотеки — теперь семья может купить по ней только одну квартиру, люди выбирают более просторные варианты. Запрет на федеральном уровне не введут, согласна эксперт: по ее убеждению, отрасль нуждается в поддержке, ужесточения вряд ли принесут пользу.