Исторические здания как новый актив: почему инвесторы идут в бутик-отели в памятниках архитектуры?
В туризме существует сегмент гостей — эстетов и ценителей истории, — готовых платить не за «стандартизированный» сервис, а за прикосновение к подлинной старине, к памяти места. И отдают за желаемое они существенно больше, чем за номер в сетевом отеле аналогичной категории.
Государственная инициатива льготного финансирования восстановления памятников архитектуры — важный шаг для развития данного сегмента. Сегодня Дом.РФ совместно с Минкультом РФ формирует реестр объектов культурного наследия под реновацию и открывает возможность частным инвесторам заходить в подобные девелоперские проекты. Однако работа с историческими зданиями — процесс сложный и кропотливый. Необходимы историко-архитектурные изыскания, согласования, по сравнению с новым строительством, здесь увеличены сроки запуска и бюджеты. Это, пожалуй, главный недостаток таких проектов.
Ещё одна проблема с освоением памятников архитектуры и их приспособлением под гостиничные проекты — требование, согласно которому площадь номерного фонда должна составлять не менее 75% общей площади гостиничного объекта. Соответственно, лишь 25% остаётся на коридорный коэффициент и прочие функциональные зоны. Такая норма фактически не позволяет реализовать качественный гостиничный проект категории 4* и выше, поскольку для него обязательны функциональные зоны: кафе, СПА, фитнес-зал и MICE-блок. В этом направлении необходимо доработать нормативную базу.
Преимуществ, на мой взгляд, больше. Реставрируя объект культурного наследия, инвестор получает не просто обновленное здание, а актив с высокой добавленной стоимостью. Исторический статус даёт дополнительную капитализацию — я бы оценил прибавку примерно в 40% к рыночной стоимости аналогичной недвижимости. Кроме того, сама архитектурная уникальность создаёт сильную маркетинговую платформу: бутик-отели категорий 4* и 5* органично вписываются в облик и исторический контекст таких зданий.
Средняя цена за стандартный номер в подобных проектах может начинаться от 15 000 рублей за сутки. С учетом высокого спроса на объекты с исторической ценностью и продуманной концепцией, их загрузка обычно на 10% выше среднерыночной. Повышенная загрузка и более высокий средний чек обеспечивают устойчивую экономику.
Однако важно помнить: высокие затраты на старте не позволяют быстро окупить инвестиции. Реалистичная модель окупаемости — 10-12 лет.
Кому же подходят такие проекты? Во-первых, инвесторам, которые хотят диверсифицировать свой бизнес и попробовать новое направление. Во-вторых, действующим игрокам гостиничного рынка — сетевым, региональным и федеральным. Например, можно назвать опыт Cosmos Hotel Group, открывшей бутик-отель в памятнике архитектуры на Итальянской улице в Санкт-Петербурге. Этот объект стал заметным украшением продуктовой линейки корпорации и подтвердил эффективность направления. В Москве можно отметить “Рихтер” 5* на Пятницкой улице или MŸS Boutique Hotel 5* в Кривоколенном переулке.
